居住用財産の買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除制度の適用要件

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新しくマイホームを買い換えようと自宅を売ったら、購入時より安くなってしまい損した・・・こんな時の為に税金の還付が受けられる制度を憶えておきましょう！

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

先日は、買換えの際に元々住んでいた自宅を売却した時の「売却益」が出た場合に利用できる「特定居住用財産の買換え特例」についてお話させていただきました。

※詳しくは特定居住用財産の買換え特例とは？繰延制度の概要と適用要件まとめをご覧下さい！

一方、買換えの際に元々の自宅売却したら「売却損」が出てしまったケースは、救済措置はないのでしょうか？

そこで今回は、そんな時に利用出来る制度の１つ「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」について概要と適用要件についてまとめていきます。

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損益通算出来る制度を活用しよう！

通常、不動産を譲渡して、譲渡損失（売却損）が発生した場合には、その損失の金額を他の不動産の譲渡所得（売却益）の金額からは控除できますが、事業所得や給与所得などの他の所得と損益通算することはできません。

しかし、居住用財産（自宅）を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合、譲渡をした年に事業所得や給与所得などの他の所得との損益通算をすることができます。

さらに、譲渡年に通算を行ってもなお控除しきれない損失がある場合、その譲渡の年の翌年以後３年間にわたり繰り越して控除することができます。

この居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度は、２種類の特例がありますが、今回ご紹介するのは「買換え」を利用する場合の適用要件等について確認していきます。

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除

この特例は、今まで住んでいたマイホーム（旧自宅）を売却して、新たなマイホーム（新自宅）を購入した場合に、旧自宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる制度です。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後３年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

この特例の特徴は、マイホームの買換えをする場合に使えますが、新しい自宅は住宅ローンを利用して取得することが条件となります。

適用要件

１．譲渡資産はマイホームに限る

・現在、主として住んでいる自宅

・以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売却する

・家屋を取壊した場合は、上記の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結する。

・転勤等で単身赴任の場合は、配偶者等が居住している家屋

２．売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合に以下の制度の適用を受けていない。

・「３０００万円の特別控除」

・「１０年超所有の軽減税率の特例」

・「特定居住用財産の買換え特例」

・「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」

・「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」

３．売った年の１月１日において旧自宅の所有期間が５年以上で、日本国内にあるもの

４．買い換える建物の床面積が５０㎡以上

５．マイホームを売った年の前年から翌年までの３年間の間にマイホームを買い換える。

６．新しい自宅を取得した年の翌年１２月３１日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

７．新しい自宅を取得した年の１２月３１日において、新しい自宅について１０年以上の住宅ローンを組んでいること。

※ただし、「特例の繰越控除を適用する年」の１２月３１日において新しい自宅について１０年以上の住宅ローンが無い場合や合計所得金額が３０００万円を超える年などに控除ができない場合がありますので、注意が必要です。

８．マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など特別な間柄でないこと。

まとめ　特にローン期間には注意しよう

今回の「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」ですが、利用する為のハードルはそこまで高くないことが分かったかと思います。

唯一気をつけたいのが、「特例の適用を受けようとする年の12月31日において住宅ローンの期間が１０年以上必要」になる場合がありますので、購入時に組むローンの期間については注意してください。

是非買換えの際に売却損が出てしまった時は、この制度を活用してみてください！

※詳しくは特定居住用財産の買換え特例とは？繰延制度の概要と適用要件まとめをご覧下さい！