特定居住用財産の買換え特例とは？繰延制度の概要と適用要件まとめ

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長年住んでいた自宅を売却して、せっかく売却益が出たのに、税金を取られるなんてなんとかならないの？

そんな時に活用出来る制度の一つが「特定居住用財産の買換え特例」です！

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

実は不動産（特にマイホーム）の世界では売却益が出た時でも、税金に対して様々な対策を出来る制度があります。

今回はその中の１つで、居住用財産（マイホーム）を買い換える場合に使える「特定居住用財産の買換え特例」の概要と適用要件に絞って、まとめてみました。

※相続時の節税に期待出来る「小規模宅地等の特例」については小規模宅地等の特例とは？不動産相続の節税が出来る概要と適用要件をご覧下さい！

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特定居住用財産の買換え特例とは？

特定居住用財産の買換え特例とは、所有期間が１０年を超え、一定の要件を満たす居住用不動産を譲渡（売却）して、一定の期間内に再度居住用不動産を取得（購入）した場合に譲渡課税が繰り延べられる制度のことを言います。

もう少し簡単に説明すると、以前住んでいたマイホームの売却金額が、新たに取得したマイホームの購入金額以下の場合は譲渡所得税が掛からない（繰り延べる）という制度です。

一方、譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額を超える場合は、その超える部分に対応する売却益に対して譲渡所得税がかかります。

○　譲渡価額≦取得価額・・課税されない

○　譲渡価額＞取得価額・・課税される

特定居住用財産の買換え特例の適用要件

特定居住用財産の特例を適用する為には、譲渡資産と買換資産が次に挙げる要件を全て満たしている必要があります。

１．譲渡資産はマイホームに限る

・現在、主として住んでいる自宅

・以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売却する

・家屋を取壊した場合は、上記の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結する。

・転勤等で単身赴任の場合は、配偶者等が居住している家屋

２．売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の「３０００万円の特別控除」又は「１０年超所有の軽減税率の特例」の適用を受けていない。

３．売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内いあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない。

４．売ったマイホームの売却金額が１億円以下。

５．売った人の居住期間が１０年以上で、かつ、売った年の１月１日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に１０年を超えるもの。

６．買い換える建物の床面積が５０㎡以上、土地の面積が５００㎡以下。

７．マイホームを売った年の前年から翌年までの３年間の間にマイホームを買い換える。

８．買い換えたマイホームに、次の一定期限まで住む。

・売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年１２月３１日まで

・売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年１２月３１日まで

９．買い換えるマイホームが耐火建築物の中古住宅の場合、原則以下のいずれかに該当するもの。

・取得の日以前２５年以内に建築されたもの

・新耐震基準に適合することが証明されたもの

・既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している

１０．マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など特別な間柄でないこと。

まとめ　「３０００万円の特別控除」と比較して利用するか決めよう。

同じようなマイホームの譲渡益に対する特例として、「３０００万円の特別控除」があります。

そもそも、譲渡益（売却益）が出たとしても、３０００万円以下であれば、「３０００万円の特別控除」の特例を利用すれば、税金は発生しません。

ですので、３０００万円以上の譲渡益が発生すると見込める状態の場合に「特定居住用財産の買換え特例」の利用を検討してみて下さい！

※相続時の節税に期待出来る「小規模宅地等の特例」については小規模宅地等の特例とは？不動産相続の節税が出来る概要と適用要件をご覧下さい！