売買契約時の重要事項説明で必ず確認しておきたいチェックポイント

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不動産の売買契約を行う前に必ず行われるのが「重要事項説明」です。

契約を行う上で最大の山場と言えますが、専門用語が飛び交う長文の書類をどのような点を注意して見ていけばよいのでしょうか。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

書類の名前の通り重要事項説明書は、不動産取引を行う上で非常に重要な内容が記載されており、しっかりと内容を押さえることが大切です。

なんとなく流して聞いていて、購入後に後悔したなんてことにならないためにも、今回は特にチェックしたいポイントを解説します。

※管理規約のチェックポイントについては不動産投資で区分マンション購入時の管理規約チェックポイント・注意点をご覧下さい！

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宅地建物取引士証の提示があるか

不動産の重要事項説明ではしっかりとした知識がある「宅地建物取引士」が必ず説明を行わなけれならないといった決まりとなっています。

さらに説明時に宅地建物取引士証の「提示」も義務となっているので、提示が無い場合は必ず一声掛けるようにしましょう。

不動産の表示、売主の表示、登記記録

まずは、自分が物件探しの際に受け取っている販売図面やパンフレット等と面積や築年数などの数字に相違が無いか確認するようにしましょう。

さらに現在も「抵当権」が付いているかどうかのチェックも行ってください。

抵当権が付いているということは物件が銀行に担保に取られたままということですので、抹消される時期やその旨が契約書に書いてあるかの確認も必要です。

さらに、登記記録にある名義人と現在の売主の氏名が一致するかという点の確認も重要です。

通常は売主の名義となっているはずですが、契約時点で名義が異なる場合は注意深く不動産会社へ理由を聞いてください。

法令、建築の制限

法令上の制限の項目では、まず「用途制限」を見てみましょう。

自身の物件の用途制限はもちろん、家の周囲の用途制限に関しても建築可能な高さや種類などのチェックも必要です。

しっかり確認をしなかった為に、目の前に大きな建物が建築され日陰になってしまったり、近くに風俗店が出来たなんて失敗があるかもしれません。

その他建ぺい率や容積率や高さ制限など、建て替えの際に制限になりそうな項目が無いかもしっかり確認してください。

さらに建物の建築に際して重要なのが「土地と道路の関係」です。

・道路の幅員が４ｍ以上あるか

・土地と道路が接している面が２ｍ以上あるか

・接している道路が建築基準法上の道路か

・接している道路が私道の場合に持分を持っているのか

など、様々な重要なチェックポイントがあります。

土地の価値にも大きく関わってきますので、事前によく勉強しておきましょう。

契約の解除に関する事項

売買契約後もなんらかの事情により、契約を解除する場合には様々なケースを想定した約束事が記載されています。

まずは自分の意思で解除が出来る手付解除についてです。

買主は支払った手付金を放棄することで、売主は受け取った手付金の額の倍の額を返すことで解除することが出来ますが、その適用が出来る期日を確認しましょう。

ちなみに売主が宅建業者の場合は手付の解除期日を設けることができず無効となります。

さらに、ローンを利用する場合にとても重要になるのが「融資利用の特約による解除」（ローン特約）です。

予め決められた期日までに融資の承認を得ることが出来なかった場合に、買主はローンを白紙解約出来るという買主を守るための大切な特約です。

しっかりと契約解除の期日や借入予定の金融機関名等の記載があるか確認を行うようにしましょう。

まとめ　事前に目を通して後々のトラブルを避けよう

今回ご紹介したポイントを最低限押さえることによって、後々のトラブルが発生するリスクを少しでも抑えることができます。

また、基本的に重要事項説明書の雛形やコピーなどは事前に受け取ることが可能です。

しっかり自宅で目を通した上で売買契約当日を迎えることも大切なポイントと言えるでしょう。

※管理規約のチェックポイントについては不動産投資で区分マンション購入時の管理規約チェックポイント・注意点をご覧下さい！