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不動産投資で区分マンション購入時の管理規約チェックポイント・注意点

投稿日:2019年1月7日 更新日:

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管理規約の内容によってはマンションの管理状態も変わってくる可能性がありますので、しっかり内容を確認することが大切です。

 

管理規約の内容によってはマンションの管理状態も変わってくる可能性がありますので、しっかり内容を確認することが大切です。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

不動産投資として区分マンションの購入を決めた場合、マンションのルールを記載した資料として「管理規約(+使用細則)」があります。

 

管理規約はページ数がとても多い場合がほどんどですので、今回は特に購入前にチェックしておきたいポイントに絞って解説していきます。

 

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そもそも管理規約がある?

 

管理規約の解説を始める前に、そもそも検討している区分マンションに管理規約等が無い場合があります。

 

管理規約が無くても違法ではないのですが、マンション全体でルールが明文化されていないということになりますので、管理状態が悪いマンションが多いです。

 

また、そういった管理規約が無いマンションは融資が受けづらい為、いざ売却しようという時も購入者が限定され、出口が狭くなってしまいます。

 

ですので、出来る限り管理規約等の資料が一通り揃っている区分マンションを検討したほうが賢明といえます。

 

また、勘違いをされている方が中にはいらっしゃるのですが、1棟マンションを購入した場合は、管理規約や決算報告書などは基本的には存在しません。

 

購入後に自分で規約を決め、修繕費用などもご自身で負担していくためです。

 

 

共用部分と専有部分の範囲

 

まず、大前提として、マンションには部屋内部の専有部分とバルコニーや廊下などの共用部分に分かれていることはご存知だと思います。

 

基本的には国土交通省の「マンション標準管理規約」に乗っ取っているかとは思いますが、通常は共用部分となる窓ガラスや玄関ドアなどについて、マンションごとに内容に訂正や追加などがあるかもしれません。

 

場合によってはリフォーム費用に差が出てくる場合もありますので目を通しておきましょう。

 

合わせて確認しておきたいのが、バルコニーや専用庭、駐車場、駐輪場等の共用部分に別途使用料が発生するかどうかという点です。

 

使用している使用してないに関わらず、料金が発生する場合がありますので、事前の確認は必須です。

 

ただ、具体的な使用料は管理規約などに記載していない場合もあるので、不動産会社に確認するか、「重要事項の調査報告書」と呼ばれる資料を請求してみましょう。

 

 

用途制限

 

どのような用途で部屋を使用できるのかといった点をチェックしましょう。

 

「居住用のみ」といったマンションもあれば、「事務所として利用可能」・「部屋によっては店舗も可能」といったようなマンションもあります。

 

基本的には居住用のみの方が、居住者のみの出入りになるので、管理状態も良好に維持されますが、借り手は居住を目的とした方のみに狭めてしまうとも考えられます。

 

 

ペットの飼育

 

「ペット飼育可」として募集出来るのは大きな強みになります。

 

ただ、注意いただきたいのが、ほとんどのマンションで「1部屋何匹まで」・「体長の制限」があるということです。

 

ありがちなのが、1部屋犬猫2匹まで・体長は50cm程度で抱き抱えられる大きさまで、といった具合です。

 

この辺りを把握せずに、入居者を募集をしてしまうと後々、他の分譲マンションの居住者との間でトラブルになってしまいますので注意してください。

 

 

リフォームやフローリング制限

 

専有部分でリフォームを行う前に、区分マンション独特の規約として「管理組合にリフォームの届出をしなければならない」としているマンションが多くあります。

 

これを知らず、リフォームの申請を出す必要があるのに無断でリフォームしてしまえば、問題になってしまいます。

 

ですので、管理規約を確認の上、購入後にリフォームをリフォーム会社に頼む場合は、リフォーム会社から許可申請をしてもらうよう伝えなければなりません。

 

また、リフォームの中でも特に注意してもらいたいのがフローリングの使用の制限です。

 

中にはフローリングそのものが禁止といったマンションがあります。(カーペットや畳など)

 

また、禁止とまではいかなくても、遮音性の高いフローリングのみしか利用出来ない場合があり、リフォーム費用が想定より高くついてしまう可能性があります。

 

マンションのグレードと、貸した場合の想定家賃とのバランスを見ながら購入の判断をしていきましょう。

 

 

まとめ 管理規約の重要なポイントをまとめておこう

 

また、購入後に区分マンションの管理や賃貸付けを仲介会社にお願いする際に、今回ご紹介したような内容をあなた自身で伝える必要があります。

 

そして、その内容は借りてくれた入居者が守らなければいけない内容ともなります。

 

ですので、購入前にしっかりと管理規約の内容を把握して、重要なポイントは予めご自身でまとめておくようにしておくと、その後の賃貸経営もスムーズに進んでいくでしょう。

 

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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