不動産投資

不動産投資の流動性リスクとは?対策方法をまとめ、解説します!

投稿日:2018年6月11日 更新日:

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売りたい時にすぐに売ることが出来ないのが不動産のデメリットです。    流動性リスクも考慮した上で投資を検討・対策することが大切になります。

 

売りたい時にすぐに売ることが出来ないのが不動産のデメリットです。

 

流動性リスクも考慮した上で投資を検討・対策することが大切になります。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

長く不動産賃貸業(投資)をしていると、急ぎで不動産を売却しなくてはならない時も出てくるでしょう。

 

しかし、不動産は現金化するのにとても時間が掛かります。

 

今回はそんな流動性リスクやそれに対する対策方法をまとめました!

 

※その他の不動産投資におけるリスクについては【総まとめ】不動産投資のリスク・デメリット・対策一覧【保存版】をご覧下さい!

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流動性リスクとは?

 

流動性リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで自身の思うように換金できないリスクのことを言います。

 

不動産は一般の金融商品と比べると流動性が低い商品です。

 

預金なら即日現金化できます。

 

一方、不動産の場合、売却しようと思い立っても実際に売却するまでには、申し込みから売却査定、売り出し開始、売買契約、決済・引き渡しまで最低でも1~2ヶ月、通常は3~6ヶ月程かかります。

 

そもそも買い手が現れなければ何年待っても売却できません。

 

現金に換金するまでの1~2ヶ月の最低限の時間を短縮することはなかなか難しいですが、出来る限り最短で買い手を見つける、売却しやすい状態にするためにはどのようにしたら良いでしょうか?

 

 

流動性リスクへの対策・軽減する方法

投資家がとても好む物件又は一般の住宅用に売却出来る物件を選ぶ

まず、第一に他の投資家も欲しがる物件を購入することが大事です。

 

利回りが相場と比べても高く、駅近、商業施設・オフィス・学校など立地も抜群な物件であれば売却しやすいといえるでしょう。

 

また、少し視点を変えて、一般の住宅用に販売出来る物件という点も重要です。

 

不動産投資家より、住宅として不動産の購入を検討している人の方が多いことは間違いありません。

 

例えばマンションはワンルームではなく、1LDKや2LDKなど需要のある間取りにする。

 

また、アパートであれば、築年数が古い場合取り壊して土地で売却するという方法もありますが、注文住宅を建築する場合に周辺の需要にあった大きさで売却できるかなども重要です。

頭金を多めに投入してローン借入額を抑える

 

売却したいと考えたときに「ローン残高+諸経費>売却額」の状態で売るに売れない状況というのが一番避けたいところです。

 

その為にも購入時に頭金を多めに投入し、大幅な値引きや価格変動があってもいつでも売却出来る状態を作っておくことも一つでしょう。

 

繰り上げ返済を行う

 

繰り上げ返済を行えばローン残高も減ります。

 

ローン残高が減ることにより、価格下落時や大幅な値引きを行い時でも「ローン残高+諸経費<売却額」でありさえすれば、売却することができます。

 

自己資金に余裕がある方は繰り上げ返済を利用するのも検討してみて下さい。

 

長期にわたる運用で計画する

物件価格が大幅に値引き・値下がりしても、トータルで見て一定の収益をあげられればその投資は成功したとみなすことができます。

 

例えば銀行からお金を借りて物件を購入したとします。

 

10年後に売却した時ローンの返済が終わっていなくても、「10年間で得た家賃収入+売却代金>売却時のローン残高+諸経費」であれば、結果として利益が出たことになります。

 

家賃からの収益を一定以上貯蓄していれば多少損を覚悟で相場より低い価格で売り出しても、素早く買い手を見つけることが出来ます。

 

長期に渡って投資を行うことである程度の利益を確保できるのが不動産投資の強みと言えます。

 

 

まとめ 購入前から出口を意識することが大切です。 

 

今回は流動性リスクについてお話しましたが、なかなか購入してから対策出来ることはあまり多くはありません。

 

購入時にしっかり出口を考え、売りやすく、値下がりしても対応出来るような物件を見極めましょう。

 

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住のアラサーの男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ミニマムベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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