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【総まとめ】不動産投資のリスク・デメリット・対策一覧【保存版】

投稿日:2018年6月15日 更新日:

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「不動産投資は儲かる!」「不動産投資で不労所得!」なんて甘い言葉はたくさんありますが、リスク・デメリットから目を背けていませんか?    いかにリスクやデメリットを対処して、市場から退場せずに不動産投資を続けられるかが、とても重要です。

 

「不動産投資は儲かる!」「不動産投資で不労所得!」なんて甘い言葉はたくさんありますが、リスク・デメリットから目を背けていませんか?

 

いかにリスクやデメリットを対処して、市場から退場せずに不動産投資を続けられるかが、とても重要です。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

不動産投資のリスク・デメリットとして

 

・空室リスク

・家賃滞納リスク

・価格下落リスク

・流動性リスク

・金利上昇リスク

・家賃下落リスク

・災害リスク

・設備故障、修繕費リスク

・犯罪、トラブル等人的リスク

 

に分けることが出来ます。

 

これらのリスク・デメリットの内容をしっかり理解して、対処することでリスクを軽減することができます。

 

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空室リスク

 

空室リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで借主が退去してから次の借主が入居するまで家賃が入ってこないリスクのことを言います。

 

収入の有無にかかわらず毎月のローン返済や管理費・修繕積立金、固定資産税などの支払いはなくなりません。

 

ですので空室が増えると当初想定していた利回りが得られないばかりかキャッシュフロー(収支)がマイナスになることもあります。

 

主な空室リスクへの対策・軽減する方法としては

 

・空室が出ないような優良物件を購入する

・人気のある立地・エリアで物件を購入する

・所有する物件数を増やす

・物件の魅力を高める

・敷金・礼金・フリーレントなど入居者募集方法を工夫する

・管理会社を変更する

・家賃を値下げする

・サブリース(空室保証・一括借り上げ)を利用する

 

といった方法が考えられます。

 

※詳しくは不動産投資の空室リスクとは?対策の方法、ポイントをまとめました!をご覧下さい!

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家賃滞納リスク

 

家賃滞納リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで借主が定められた期日までに家賃を入金しないリスクのことを言います。

 

また、家賃を滞納したにも関わらず、そのまま居座られたり、夜逃げされたり、最悪裁判まで行うというケースまで考えられます。

 

主な家賃滞納リスクへの対策・軽減する方法としては

 

・家賃滞納保証サービスを利用する

・入居者審査を厳格にする

・滞納に強い、理解ある管理会社と契約する

・滞納が発生した場合素早い対応をする

 

といった方法が考えられます。

 

※詳しくは不動産投資の家賃滞納リスクとは?対策・軽減する方法を解説します!をご覧下さい!

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価格下落リスク

 

価格下落リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで当初購入した時よりも物件価格が下落してしまい、トータルの収益が悪化する・売却しようにも出来なくなるリスクのことを言います。

 

価格が下落して損をするというのは投資に付きものですのでイメージが沸くかと思います。

 

しかし、一番恐ろしいのは価格が下落した際に「ローン残高+諸経費>売却額」となる状況です。

 

こうなってしまうと差額分を自己資金で埋めない限りは原則売るに売れない状況が続きます。

 

主な価格下落リスクへの対策・軽減する方法としては、

 

・価格が下がるリスクの少ない好立地物件や条件を選ぶ

・管理をきちんと行うなど、収益力を確保する。

・利回りをキープする

・繰り上げ返済を行う

・長期にわたる運用で計画する

 

といった方法が考えられます。

 

※詳しくは不動産投資の価格下落リスクとは?対策や軽減する方法を解説します。をご覧下さい!

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家賃下落リスク

 

家賃下落リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで当初購入した時よりも家賃が下落してしまい、トータルの収益が悪化するするリスクのことを言います。

 

長く不動産投資を続けるということはその分、年を追うごとに建物の古くなっていくため、どうしても家賃が下がっていく傾向にあります。

 

また、家賃を下げてしまうのは毎月の収入が減るだけなく、利回りも同時に下がりますので一般的には売却時の売却価格も下落します。

 

主な家賃下落リスクへの対策・軽減する方法としては

 

・人気エリア・好立地物件を購入する

・ある程度築年数が経過している物件を購入する

・退去を出さないように、管理をきちんと行い住み心地を良くする。

・リフォームや修繕を行い家賃水準を維持する

・長期にわたる運用で計画する

 

といった方法が考えられます。

 

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流動性リスク

 

流動性リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで自身の思うように換金できないリスクのことを言います。

 

預金等、一般の金融商品と比べると流動性が低い商品です。

 

不動産の場合、売却しようと思い立っても実際に売却するまでには、申し込みから売却査定、売り出し開始、売買契約、決済・引き渡しまで最低でも1~2ヶ月、通常は3~6ヶ月程かかります。

 

主な流動性リスクへの対策・軽減する方法としては

 

・投資家がとても好む物件又は一般の住宅用に売却出来る物件を選ぶ

・頭金を多めに投入してローン借入額を抑える

・繰り上げ返済を行う

・長期にわたる運用で計画する

 

といった方法が考えられます。

 

※詳しくは不動産投資の流動性リスクとは?対策方法をまとめ、解説します!をご覧下さい!

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金利上昇リスク

 

金利上昇リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで当初借入した時よりも金利が上昇してしまい、収益が悪化するリスクのことを言います。

 

ゼロ金利政策解除に続き2012年からは2%のインフレを目標とするアベノミクスが始まっています。

 

まだまだ低い水準にある日本の金利ですが今後はやはり上昇の可能性があると考えておいた方が良さそうです。

 

市場金利が上昇すれば不動産投資用ローンの借入金利も上昇します。

 

金利の変化はローンの返済額やトータルの支払額、キャッシュフローに大きく影響してきます。

 

主な金利上昇リスクへの対策・軽減する方法としては

 

・金利変動を見込んだ上で収支計画を立てる

・固定金利で資金を調達する、切り替える

・不動産投資のタイミングを見計らう

・繰り上げ返済を行う

 

といった方法が考えられます。

 

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災害リスク

 

災害リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで火災、地震、津波、台風などの自然災害による被害を受けるリスクのことを言います。

 

日本に住んでいる以上、どこに住んでいても地震からは逃げることができません。

 

災害リスクで一番被害を受ける可能性が高いのは「地震」です。

 

また当然、火災や台風で被害が出る可能性もあるでしょう。

 

主な災害リスクへの対策・軽減する方法としては

 

・建物の構造を選んで物件を購入する

・建物の築年数を見て物件を購入する

・建物診断(インスペクション)を受けてから物件を購入する

・ハザードマップを確認してから物件を購入する

・複数物件の購入でリスクを分散する

・火災・地震保険などの損害保険でカバーする

 

といった方法が考えられます。

 

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設備故障・修繕費リスク

 

設備故障・修繕費リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで建物及び設備が老朽化等により突発的な費用が発生するリスクのことを言います。

 

建物や設備は当然寿命があり、いつかは壊れて使えなくなってしまいます。

 

しかし事前に対策や計画をしておけば、ご自身の想定の範囲で十分対処をすることが可能です。

 

主な設備故障・修繕費リスクへの対策・軽減する方法としては

 

・新築物件やリノベーション済物件を購入する

・設備の交換時期・建物の修繕時期を把握しておく

・修繕費用を積み立てておく

・損害保険を利用する。

 

といった方法が考えられます。

 

※詳しくは不動産投資の設備故障・修繕費リスクとは?対策方法をまとめました!をご覧下さい!

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犯罪・トラブルなどの人的リスク

 

人的リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで入居者同士のトラブルや入居者が犯罪に巻き込まれるなど、「人」が原因のリスクのことを言います。

 

強盗・殺人・自殺・孤独死と言った被害が大きいものから、騒音・ゴミ・近隣の揉め事・ペットの飼育などの契約違反などの比較的ありがちのトラブルまで実に様々な人的リスクがあります。

 

そういったリスクがあることで、なかなか借主が見つからなかったり、他の借主が退去してしまったりすることも考えられます。

 

主な犯罪・トラブルなどの人的リスクの対策・軽減する方法としては

 

・入居審査を厳しく行う

・補償サービスを利用する

・セキュリティ設備を導入する

 

といった方法が考えられます。

 

※詳しくは不動産投資の犯罪・トラブルなどの人的リスクとは?対策方法は?をご覧下さい。

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まとめ 

 

様々な不動産投資のリスクをご覧頂きましたが、全体通して

 

・様々なリスクを考慮して物件を購入しよう。

・保険は出来る限り活用しよう。

・良い管理会社を味方につけよう。

・しっかり計画を立て予測しよう

 

といったことをキチンと出来ていれば大幅にリスクを軽減出来るはずです。

 

今回の記事を参考に不動産投資のリスクに対してしっかりと備えましょう。

 

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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