不動産投資の空室リスクとは？対策の方法、ポイントをまとめました！

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不動産賃貸業（投資）における大きなリスクの一つが「空室リスク」です。

入居者がいなければ、収入は「０」であるどころか、ローンの返済がある場合は毎月毎月赤字なんてことも。

今回は空室に対する対策やポイントをまとめました！

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

私は不動産賃貸業（投資）を行う上で空室への対策を行うことは非常に重要だと考えています。

年間で１部屋埋まる埋まらないは大きくパフォーマンスに影響します。

いかに年間を通して満室に近い状況を維持できるかが不動産賃貸業（投資）の成功のカギだと思います。

それでは空室リスクやそれに対する対策方法をご紹介していきたいと思います。

※その他の不動産投資におけるリスクについては【総まとめ】不動産投資のリスク・デメリット・対策一覧【保存版】をご覧下さい！

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空室リスクとは？

空室リスクとは不動産賃貸業（投資）におけるリスクの一つで借主が退去してら次の借主が入居するまで家賃が入ってこないリスクのことを言います。

不動産投資で得られる収益の中心は家賃収入です。

家賃は借主の入居者・テナントがあって初めて入ってきます。

そして収入の有無にかかわらず毎月のローン返済や管理費・修繕積立金、固定資産税などの支払いはなくなりません。

ですので空室が増えると当初想定していた利回りが得られないばかりかキャッシュフロー（収支）がマイナスになることもあります。

一般的な賃貸住宅では借主は契約期間中であっても退去日の1ヶ月前に予告することで自由に退去可能です。

つまり契約期間に関わらずいつでも空室になることを覚悟しておかなければなりません。

空室リスクは不動産経営するにあたって避けて通れないリスクです。

ではどのような対処法があるのでしょうか。

空室リスクへの対策・軽減する方法

空室が出ないような優良物件を購入する

優良物件を取得することが最大のリスクヘッジであり不動産投資の成否を左右する最大の課題です。

周辺の相場と比べ適正な家賃で、ある程度空室がでてもしっかりと収支があう物件かが大事です。

他にも入居者同士や近隣でのトラブルなどないか、購入前の調査は念入りに行いましょう。

人気のある立地・エリアで物件を購入する

都心と地方の地価は二極化する傾向にあり、エリア選びは一層重要になってきています。

駅からの距離・周辺施設なども、もちろんチェックしましょう。

現在だけでなく将来的にも賃貸の需要がありそうかという点にも注意して下さい。

所有する物件数を増やす

例えばですが、マンションの区分所有又は一戸建てのみを運用している場合、空室が出た瞬間稼働率が、100%から0%に下がります。

アパート一棟やマンション一棟など保有物件が１０部屋あれば１部屋が空いても90%は稼働しているので、保有している物件が多ければ多いほど空室が出てしまった際のダメージも和らぎます。

物件の魅力を高める

リフォームの実施や設備の充実などにより物件の価値を高めることで、空室期間を減らす工夫ができます。

また設備に囚われるだけでなく、清潔感もとても大事です。

汚い・古臭いというイメージを与えないことも重要です。

敷金・礼金・フリーレントなど入居者募集方法を工夫する

地域によっては敷金・礼金がそれぞれ１～２ヶ月が相場の地域もあれば、敷金ゼロ・礼金ゼロでようやく他のライバルと同じ土俵に立てるような地域もあります。

また、さらにフリーレントを１ヶ月分付けたり、客付け（借主を見つける）会社に頑張ってもらうため、広告宣伝費（AD）を追加で１ヶ月分報酬として出すなどの方法も有効です。

管理会社を変更する

物件を購入した時にそのままなんとなく、前の売主さんからの管理会社に任せているなんて方はいませんか？

管理会社によって客付け（借主を見つけてくる）の力は大きく違ってきます。

管理戸数や入居率、物件を掲載しているインターネット上のページなども参考にしながら、どのように空室対策をするのか判断しましょう。

家賃を値下げする（優先度低い）

募集中のお部屋が他の近隣のライバルの部屋と比べ、高すぎる家賃設定の場合は家賃を値下げすることですぐ改善する場合があります。

また、適正だったとしても長期間空室にしておくよりは少し家賃を下げても部屋を埋めてしまった方が得策の場合もあります。

空室が出てもすぐに埋めるための値下げ余力をもった物件取得が重要です。

ただし、一度下げてしまった家賃を上げることはなかなか大変です。

家賃の値下げは慎重に行いましょう。

サブリース(空室保証・一括借り上げ)を利用する（優先度低い）

サブリース（空室保証・一括借り上げ）とは、不動産会社がオーナーから建物を借り上げて、入居者への賃貸、平たく言えば「転貸借」することを言います。

そして毎月一定の管理手数料を払えば、空室が出ても不動産管理会社が家賃を保証してくれます。

※詳しくはサブリース（一括借り上げ）とは？メリット・デメリットまとめました！をご覧下さい！

管理手数料は毎月の賃料の１０%～３０%と少し高めですが、安定した収益を確保できます。

ただしこの手数料は2年ごとに契約見直しが行われるのが通常で、大幅に保証額を減額されることもあるので注意が必要です。

また、契約解除の条件もきちんと確認しなければなりません。

苦労せずに空室を埋められるような新築物件や競争力の高い物件には利用しないなど状況に合わせて検討しなければなりません。

まとめ　今からでも出来る空室対策はたくさんある！

一本の電話や実際に現地に行ったり、管理会社に行ったりと今すぐに出来る対策もたくさんあります。

今回ご紹介した空室リスクを減らす為の対策方法をヒントに、是非実践してみてください！

※その他の不動産投資におけるリスクについては【総まとめ】不動産投資のリスク・デメリット・対策一覧【保存版】をご覧下さい！