サブリース（一括借り上げ）方式は、アパート経営の経験が浅い人には楽で簡単な不動産投資だと思います。
しかしそれは本当に自分が選択すべき投資のあり方なのでしょうか？
メリット・デメリットを一緒に確認していきましょう。
こんにちは！ミニマムベース管理人の『キク』（@minimum_base）です。
不動産投資について勉強していると一度はサブリース（一括借り上げ）という言葉を聞いたことありますよね？
「空室でもお金がもらえて安心！」というイメージの方も多いのではないでしょうか？
でも安易に契約してからでは後悔することになりますよ！
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サブリース（一括借り上げ）とは？
サブリース（一括借り上げ）とは、不動産会社がオーナーから建物を借り上げて、入居者への賃貸、平たく言えば「転貸借」することを言います。
そして毎月一定の管理手数料を払えば、空室が出ても不動産管理会社が家賃を保証してくれます。
ただし、旧来のアパート経営と同じものと考えてはいけません。
サブリース（一括借り上げ）であれば、「空室対策を考える必要がない」などのメリットに目がいきがちです。
しかし家賃が同じ金額で続くわけではないですし、入居者は選べないなどのデメリットもあるということは知っておいた方が良いでしょう。
サブリース（一括借り上げ）のメリット
空室・滞納リスクがゼロ
契約期間中はサブリース会社と契約した一定金額が収入として入ってきます。
空室や滞納に関してはサブリース会社の責任において運営していくことになりますので、収入が安定して入ってくる心理的なメリットは大きいでしょう。
入居者とのトラブルを回避出来る。
サブリース（一括借り上げ）の場合は入居者への貸主はサブリース会社になりますので、家賃や設備など入居者とトラブルがあったとしても原則サブリース会社が対応します。
こういった入居者とのトラブルに関しても対応しなくてもよいというのはサブリースの強みです。
管理業務を委託できる
これは管理委託している場合でも一緒ですが、一般的な管理業務もサブリース（一括借り上げ）の費用の中に含まれておりますので、入金確認、家賃の催促やクレーム対応などもする必要はありません。
確定申告時に少し楽になる
通常確定申告の際は一部屋一部屋の入金や退去、募集時の費用などをしっかりと計上していかなければなりません。
しかし、サブリース（一括借り上げ）の場合はサブリース会社との収支だけを考えればよく、確定申告の際も楽に行うことが出来ます。
サブリース（一括借り上げ）のデメリット
手にできる金額は本来の家賃の約80％～90％のみ
本来の収入から１０％～２０％ほどの保証料をサブリース会社に支払うことになります。
９０％も、もらえれば良さそうですが９０％に近い金額は新築のとても需要のある立地の場合でしょう。
逆にいうと誰でも満室に出来るということです。
また、礼金や敷金なども受け取ることは出来ません。
不動産投資で利回りの良い投資にすることは困難になります。
年を追うごとに賃料改定により当初よりも保証額を安く設定される
通常サブリース（一括借り上げ）の場合長期間の契約になっていることが多いです。
しかし、それは契約期間中の家賃保証額を約束するものではありません。
サブリース会社はあくまでオーナーとの間では「借主」という立場にあり、借地借家法により家賃減額請求権が認められています。
サブリース（一括借り上げ）会社は法人ですが、強い立場にあります。
まず間違いなく数年置きに家賃保証額の減額を言ってくるでしょう。
しかし、その時になって家賃保証を切られても困る事態になってしまうので減額を受け入れずるずると続けてしまい、当初の計画と違った・・なんてことが良く起こります。
入居者の質が悪くなる可能性がある。
サブリース会社にとって、毎月家賃の７０％～９０％もオーナーに支払っているのに空室が多いようでは商売になりませんよね？
ですのでどんな入居者であろうと一旦部屋を埋めることを最優先で考えます。
滞納が多いようでは困るので最低限の審査はありますが、どうしてもモラルが低いような人が多くなる可能性は否めません。
サブリース会社の倒産リスク
一般の入居者が滞納リスクがあるように、当然借主のサブリース会社にも倒産リスクがあります。
倒産してしまった場合、まずサブリースが預かっている敷金等の回収は厳しいでしょう。
しかし、入居者との契約内容は引き継ぎますので、敷金返還の債務だけが残ってしまいます。
まとめ 収益は少なくても、不動産投資に少しでも時間を取られたくないという方にはおすすめ！
サブリース（一括借り上げ）契約自体は悪いものではありません。
ただ、一括借り上げ契約を促す管理会社などは、「手間なし経営」などと誘いをかけてきます。
それはあくまで宣伝文句なので、契約を交わす前に、確実に中身をチェックすることが重要です。
上記でお話しした通り、サブリース契約で高収益を望むのは正直なところ難しいでしょう。
しかし、現金一括購入でローンの残債が無い方や親から代々受け継いだマンション・アパートなどを自分の時間を取られることなく丸投げしたいという方は検討する価値はあると思います。
