オーナーチェンジ物件購入時の賃貸借契約書チェックポイント・注意点

Tweet

Pocket

オーナーチェンジ物件を購入の際に追加される大事な資料の一つが「賃貸借契約書」です。

どういったポイントを注意して見ていけばよいのでしょうか？

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

購入後からすぐに家賃が入ってくるオーナーチェンジ物件は投資家としては嬉しいですよね。

しかし、契約の際には追加で「賃貸借契約書」の確認が必要になってきます。

レントロールで家賃などは確認しているからと、甘く見ている方はいませんか？

実は内容によっては賃貸経営に大きく影響が出ますので、チェックすべきポイントを確認していきましょう。

その他の不動産投資におけるリスクについては下記記事一覧をご覧下さい！

※詳しくは不動産投資の空室リスクとは？対策の方法、ポイントをまとめました！をご覧下さい！

※詳しくは不動産投資の家賃滞納リスクとは？対策・軽減する方法を解説します！をご覧下さい！

スポンサーリンク

家賃

賃貸契約書を見てまず気になる点が今、いくらの家賃で貸しているのか？という点です。

中でも、「相場よりも高すぎる家賃で借りられていないか」をチェックすることが重要です。

入居者が新築時から住んでいるから家賃が変わっていない、リノベーションやデザイナーズ物件など納得出来る理由があるなら大丈夫です。

しかし、大きな理由もなく家賃が相場よりも高く、入居してから日付が浅い場合は要注意です。

こういったケースでありがちなのが、売主が物件価格を高める為に短期間だけ身内や知り合いなどに高い家賃で契約させているなどの可能性があります。

ただ、変に高すぎる場合でなければ、家賃のばらつき自体はよくあることです。

基本的には入居日が浅い人ほど家賃が低くなっているのが通常ですので、一度低い家賃設定での利回り計算などを行っておくことも大切です。

敷金

家賃にばかり目がいきがちですが、敷金についてもチェックしておきましょう。

特に敷金が０ヶ月となっている場合は要注意です。

そもそも購入物件のエリアが敷金０ヶ月が当たり前と分かっていて購入するのであれば問題はないのですが、一般的には賃貸のニーズが低いエリアの場合が多いのである程度の空室は覚悟する必要があるかもしれません。

また、購入物件のエリアの相場が敷金１～２ヶ月なのに、０ヶ月という場合は家賃に上乗せされている可能性もあります。

単に早く空室を埋めたかったという場合もありますが、再度現在の入居者の家賃が現在の相場と合っているか照らし合わせてみてください。

入居者の年齢・性別・氏名

家賃と合わせて、出来る範囲で入居者の属性も確認してみましょう。

勤務先などは難しいかもしれませんが、性別や年齢などは確認できる場合が多いです。

２０歳前後の学生ばかりなのか？女性ばかりなのか？といった点が把握できれば、エリアや物件のニーズを知ることができます。

また、賃貸でありがちなのが契約で禁止しているのに、入居者が又貸しして、しまっている場合です。

トラブルの元ですので、一度契約者と現地の表札が合っているかもチェックしておいたほうが良いかもしれません。

店舗・オフィスの場合

店舗・オフィス等の売買の場合は敷金（保証金）がチェックしておきたいポイントになります。

居住用の物件とは違い、通常は敷金が６～１２ヶ月程度が基本ですが、しっかりと「引き継ぐことができるかどうか」を確認しておきましょう。

この敷金（保証金）がないと、購入後に退去が出た場合に、多額の敷金の返還を請求されることとなってしまいます。

また、店舗やオフィス等の場合は自由に借主が内装を変更出来る場合が多いので、原状回復が貸主・借主のどちらとなっているかもチェックしましょう。

こちらも居住用と比べ大掛かりですので、大きな出費となってしまいます。

まとめ　賃貸借契約書でしか分からない点もある

ご覧いただいたように、賃貸借契約書を読むことで初めて分かることがいくつかあります。

できれば契約前に賃貸借契約書の控えをもらうことができればよいですが、個人情報の点から無理な場合は口頭でも構わないので、今回のチェックポイントを一つ一つ確認してみてください！