土地の価格は１物４価（５価）を押さえて不動産投資に活かそう

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土地の価格（評価）は１つだけでなく、主に４つまたは５つの価格が存在することはご存知でしょうか？

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

土地は１物４価（または５価）と言われるほど、同じ物件に対して複数の価格が付けられています。

その代表的な価格が以下の

・実勢価格

・公示地価

・基準地価

・相続税路線価

・固定資産税評価額

の５つです。

今回はこの１物４価or５価について解説していきたいと思います。

※地価動向を利用した不動産の「積算価格」については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！

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実勢価格とは？

まずご紹介したいのが実勢（じつぜい）価格です。

実勢価格とは実際に売買として取引される価格のことを言います。

「時価」とも呼ばれています。

実際に売買された過去の取引事例などを参考にしながら、総合的に価格を決定していきます。

出来る限り実勢価格を求めたい物件の周辺や取引時期も直近で、その他条件も類似している物件を参考にするのが一般的です。

念のため言っておくと不動産の広告に掲載している「販売価格」は、取引成立前ですので、実勢価格ではありません。

売主買主の間で値下げが行われることは日常茶飯事ですので、あくまでも「売買の取引が成立した価格」が実勢価格の元となります。

実際に物件を「売買」する際にはこの価格が基準となるでしょう。

公的な４つの価格

実勢価格とは違い、残りの４つの価格は公的な機関が価格を決定して、定期的に発表しています。

上記の表はそれぞれの特徴を一覧でまとめたものになります。

また、各指標は資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調べることができます。

それでは各指標をもう少し詳しく見ていきましょう。

公示地価

公示地価とは国土交通省が発表している毎年１月１日時点の全国の「主要な地点」の更地の土地の価格です。

公示地価の目的として、「一般の土地の取引に対して指標を与えること」とされていますので、一番実勢価格に近いとされています。

基準地価

都道府県が発表している毎年７月１日時点の更地の土地の価格です。

公示価格と同様に一般の土地の取引に対しての指標を目的としています。

ちょうど公示地価と価格決定の時期が半年の差があるので、補完的な役割を果たしています。

相続税路線価

国税庁が発表している毎年１月１日時点の価格です。

土地一つを基準に価格を発表しているわけではなく、「土地が接している道路」一つ一つに価格（単価）が付いて、各自計算する形になります。

相続税や贈与税などの算定の基礎となる価格ですが、路線価は日本中ほとんどのエリアを網羅している点がポイントです。

公示地価の８０%を目安に価格が決定されます。

また、実勢価格と合わせて、不動産投資をする上で重視されるのが、この「相続税路線価」です。

路線価は特に銀行融資を受ける際の材料にもなるので、調べ方や計算方法はしっかりマスターしておきましょう。

※路線価の計算方法については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！

固定資産税評価額

市町村が発表している土地（と建物）の価格です。

日本中ほとんどの土地・建物を網羅している為、３年に１回の価格更新となっています。

名前の通り、固定資産税や不動産取得税などの算定の基礎となる価格です。

公示価格の７０%を目安に価格が決定されます。

まとめ　特に実勢価格と相続税路線価は押さえよう。

価格の種類も多いので、まずは、実際に売買が成立している実勢価格と、毎年更新され日本全国ほとんどの土地を評価できる相続税路線価の二点を押さえることが大切です。

それぞれの価格の特徴や利用される場面などを把握して、今後の不動産投資の購入や売却、銀行融資などに活かしていきましょう。

※地価動向を利用した不動産の「積算価格」については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！