不動産投資のキャッシュフロー（CF）とは？基礎知識と計算方法を解説

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不動産投資について調べていると、あらゆる場面で「キャッシュフロー」という言葉を目にしたことがあると思います。

今回は不動産投資のキャッシュフローについて、考え方や計算方法などをまとめていきます。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

不動産投資を行う上で、「キャッシュフロー」がしっかり確保できているかどうかは非常に重要な課題です。

特にローン借入を行う方には重要なテーマですので、一緒にキャッシュフローについての理解を深めていきましょう。

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キャッシュフローとは？

キャッシュフローとは現金の収入から現金の支出を差し引いて手元に残る現金の流れのことを言います。

ビジネス全般で使われている言葉で、よく「CF」（Cash flow）と略して表現されています。

特に借入をして不動産投資を行う場合は、銀行への返済が滞ったり、税金が払えないなんてことが無いように、きちんとキャッシュフローの出る投資をしているか把握することは非常に重要です。

現金の出入りとは別の「帳簿上では利益が出ている」にも関わらず、手元に現金がなくローンの返済や税金の支払が滞ってしまい「黒字倒産」するということが実際にあり、これはキャッシュフロー（と減価償却費）をよく理解していないことによって発生します。

※不動産投資の落とし穴「デッドクロス」については黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説をご覧下さい！

キャッシュフローの計算式

実は不動産投資のキャッシュフローの計算式はいくつか種類があるのですが、事前にキャッシュフローの予測を知る場合に、一般的には

キャッシュフロー（CF）＝家賃収入－各種経費－年間ローン返済額

が利用されています。

家賃収入にエリアごとの空室率を差し引く場合もあります。

また各種経費の内訳ですが、

・管理費、修繕積立金

・固定資産税、都市計画税

・委託管理費

・その他経費

といった費用が該当します。

しかし、本来であればさらに税金分も差し引く「税引き後キャッシュフロー」が手元に残る現金を正確に表しています。

より正確に現金の流れを知る為に以下のような計算が必要です。

正確な不動産投資のキャッシュフロー

正確な不動産投資のキャッシュフローを知るためには、「所得税・住民税額」を算出する必要があります。

それは不動産所得（＋給与等）によって決まりますので、まずはそちらの計算をしていきます。

①不動産所得（税引前利益）

不動産所得（税引前利益）＝家賃収入－（管理費・修繕積立金＋固・都税＋委託管理費＋その他経費）－支払利息－減価償却費

不動産所得が分かったら、該当の所得税・住民税の税率を当てはめて不動産所得から差し引きます。

②税引後利益

税引後利益＝不動産所得（税引前利益）－税金（所得税＋住民税）

最後に税引後利益から減価償却費分を戻して、ローンの元本分を差し引くと、正確な税引後キャッシュフローを出すことが可能です。

③税引後キャッシュフロー

税引後キャッシュフロー＝税引後利益＋減価償却費－返済元本

税額さえ分かれば、①と②と③をまとめて、簡易的に表現すると、

税引後キャッシュフロー＝家賃収入－（各種経費＋年間ローン返済額＋税金）

と表すことができます。

正確に金額を知るためには上記のように計算すればよいのですが、正直なところ毎回計算するのは面倒です。

また、所得税率は人によって異なる為、購入後でないとなかなか正確な計算をすることが難しい為、購入を検討している物件のおおまかなキャッシュフローを知りたい時には不向きです。

また、不動産所得を算出する際にいったん差し引いた「減価償却費」をなぜまたプラスする必要があるのか疑問に思う方が多くいます。

それは減価償却費は「税務上の経費として扱うことができるが、実際には支出を伴っていないお金」であり、いわば架空の経費ですので、現金は手元に残っています。

ですので、キャッシュフローに対するプラス効果として最後に戻してあげる必要があります。

まとめ　キャッシュフロー計算で本当に手元に残るお金を計算しよう！

今回ご紹介させていただいた、キャッシュフローの計算を行ってみると、ケースによっては思っているより手元にお金が残らない場合があることが分かります。

ですが、しっかりキャッシュフローを理解し、計算が出来るようになっておけば戦略的に不動産投資に取り組むことが可能となりますので頑張って憶えていってください。

※減価償却費が深く関わる危険な「デッドクロス」については黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説をご覧下さい！