不動産投資 収益計算・分析

不動産投資の実質(ネット)利回りとは?計算方法まで解説します!

投稿日:2018年6月18日 更新日:

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不動産投資の指標において「表面利回り」と同じく「利回り」の名が付いた「実質利回り」というものがあります。    実質利回りの計算をマスターすることが投資判断をする上でとても重要になってきます。

 

不動産投資の指標において「表面利回り」と同じく「利回り」の名が付いた「実質利回り」というものがあります。

 

実質利回りの計算をマスターすることが投資判断をする上でとても重要になってきます。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

昨日は「表面利回り」についてお話させていただきました。

※詳しくは不動産投資の表面利回りとは?計算方法まで解説します!をご覧下さい!

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しかし、表面利回りは実際の収益力を判断するにはイマイチな指標です。

 

そこで不動産購入時の諸費用・運営時のコストが分かれば「実質利回り」の計算をすることが出来ます。

 

表面利回りとどのぐらい差が出るのかに注目しながら見ていきましょう。

 

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実質(ネット)利回りとは?

 

実質(ネット)利回りとは不動産賃貸業(投資)における投資判断の指標の一つで年間の満室を想定した家賃収入総額から年間の運営費差し引き、物件価格と購入経費を足した額を割ったもののことを言います。

 

また、よく「ネット利回り」とも呼ばれます。

 

計算式で表すと、

 

「実質利回り(%)=(年間満室想定家賃収入総額ー年間運営費)÷(物件価格+購入時諸費用)×100」

 

と表記できます。

 

表面利回りと比べるとかなり実態に近い数値を知ることが出来るのが特徴です。

 

さてこの中の「年間運営費」ですが一般的には

 

・管理費、修繕積立金等

・固定資産税、都市計画税

・管理会社へ支払う管理費

・(空室率 地域により10~30%)

・(修繕費 物件による)

 

などが該当します。

 

「空室率」や「修繕費」を入れて計算したほうがより実際に近い利回りになりますが、立地や物件によって異なるため、どちらも正確に予測することは難しく、入れないで計算する場合もあります。

 

また、購入時諸費用として一般的には

 

・司法書士への報酬を含めた登記費用

・仲介手数料

・印紙代

・不動産取得税

・(リフォーム代 物件による)

 

などが該当します。

 

月々のローン返済額や家賃収入にかかる税金関係は含めません。

 

基本的には誰が購入してもかかる費用を計算に入れるのが基本です。

 

正確な利回りに近いシュミレーションができる反面、このように計算が面倒というのがデメリットです。

 

 

実質利回りを計算してみましょう。

 

では前回の表面利回りの計算の際にも登場した物件の例をもとに実質利回りを計算してみましょう。

 

一棟アパートを3000万円で購入

・全4部屋、家賃は一戸あたり月額5万円

・管理会社に管理を委託。一戸あたり家賃の管理手数料5.4%(税込)

・固定資産税、都市計画税は年間15万円

・司法書士への報酬を含めた登記費用は45万円

・仲介手数料1,036,800円(消費税8%計算)

・印紙代1万円

・不動産取得税40万円

 

と仮定した場合

 

これを計算すると

 

4部屋×月額5万円×12ヶ月)=年間家賃収入2,400,000円

2,400,000円×5.4%=年間管理手数料129,600円

 

よって、

 

(2,400,000円ー129,600円ー150,000円)÷(30,000,000円+450,000円+1,036,800円+10,000円+400,000円)×100%=6.647%

 

従ってこの物件の実質利回りは約6.6%ということになります。

 

表面利回りは4部屋×月額5万円×12ヶ月÷3000万円×100%=8%

 

ですので「約1.4%」の差が出ました。

 

さらに区分マンションであれば、毎月の「管理費、修繕積立金」が掛かる為、表面利回りとの差は大きくなります。

 

その他にも空室率や修繕費、リフォーム費用など含めればさらに実質利回りは低下します。

 

少し計算が面倒だったかとは思いますが、実質利回りを把握出来れば投資判断の比較をすることは可能です。

 

 

まとめ 電卓で何度も反復して慣れていきましょう。 

 

今回の実質利回りの計算方法を身につければ物件の「収益力」を判断することが出来ます。

 

一項目ごとに慣れない費用もあるかもしれませんが、実際に購入を検討するにあたり大事な指標です。

 

何度も読み返していただき、計算方法を身につけていきましょう。

 

※「表面利回り」については不動産投資の表面利回りとは?計算方法まで解説します!をご覧下さい!

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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