不動産投資の表面（グロス）利回りとは？計算方法まで解説します！

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不動産投資用の物件の販売図面やポータルサイトで物件を見る際に必ずと言っていいほど掲載されている「表面利回り」。

まずはこの表面利回りを抑えることが不動産投資の投資分析の第一歩です！

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

みなさん「利回り」と聞くとなんとなく分かる方も多いと思います。

普通預金でお金を預けていると、「０．００１～０．１%」程の元本に対する金利分のお金がもらえますよね？

この金利の数値（投資した金額に対する収益）こそが利回りです。

でも不動産投資における表面利回りとは一体なんでしょうか？

※実質（ネット）利回りについては不動産投資の実質（ネット）利回りとは？計算方法まで解説します！をご覧下さい！

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表面（グロス）利回りとは？

表面（グロス）利回りとは不動産賃貸業（投資）における投資判断の指標の一つで年間の満室を想定した家賃収入総額を物件価格で割ったもののことを言います。

計算式で表すと、

「表面利回り（%）＝年間満室想定家賃収入総額÷物件価格×100」

と表記できます。

表面利回りは「グロス利回り」という呼び方をされることもあります。

計算が手軽にできるため、よーく使われる代表的な指標の一つです。

マイソクと呼ばれる不動産の販売資料や広告に掲載されている利回りはほとんどがこの「表面利回り」です。

ただし、注意する点として「満室の場合」の計算になりますので、空室になることは一切考慮されていません。

また、購入時の経費やランニングコストなども反映されていませんので、実際に手元に入ってくるお金を正確に表しておらず、最終的な投資判断をするには使えない指標です。

あくまでも入口段階でご自身の投資の目標に対して最低限クリアしているか、サッと計算出来るところにメリットがあります。

表面利回りを計算してみましょう。

では実際の物件の例をもとに実際に表面利回りを計算してみましょう。

例えばですが一棟アパートを3000万円で購入したとします。

全４部屋、家賃は一戸あたり月額5万円です。

これを計算すると4部屋×月額5万円×12ヶ月÷3000万円×100%=8%

従ってこの物件の表面利回りは8%ということになります。

実際はここから諸費用や税金の支払いがあるため実質の利回りはより低い数値になります。

表面利回りから購入額・売却額を考えてみましょう。

表面利回りの計算式は少し違う使い方もします。

物件価格というのは決まったものではありません。

広告に載っている価格は売主の希望額であり実際には値引きが可能なことも多いからです。

さらに家賃も現時点で20万円だとしても引き続きその家賃が入ってくるとは限りません。

家賃や利回りを自分なりに想定しそこから逆算して購入・売却価格を求めていく作業が必要になります。

その際に表面利回りの計算式を応用します。

まず、自分の欲しい物件が実際にはどれくらいの家賃が取れそうなのかをリサーチします。

SUUMO・Yahoo!不動産やアットホームといったポータルサイトで、距離・間取り・築年数など似たような物件と比較しそれをもとに家賃の仮説を立てます。

そこでやはり総額20万円の家賃収入が見込めそうとなったら次に自分がどれくらいの表面利回りで物件の購入・売却希望価格を決定します。

例えば先ほどの物件を9%の表面利回りになる水準で購入・売却したいと考えた場合、

年間の満室を想定した家賃収入総額を希望の利回りで割る必要があります。

計算式で表すと

4部屋×月額5万円×12ヶ月÷9%=2666.66万円

となります

表面利回り9%の物件として購入したいなら2667万円以下に値切って買い付け申し込みをする必要があります。

このように物件価格は自分で算出することができるのです。

もちろんその金額で買える・売れるとは限りません。

しかし利益の上がる投資のシナリオ作りをするためには自分の意思で家賃、利回り、物件価格を決めることが大切です。

まとめ　電卓で何度も反復して慣れていきましょう。　

ご覧いただいた通り、表面利回りは電卓一つでパパッと計算出来る便利な指標です。

マイソク等の販売図面やインターネットなどで物件を見つけた際に練習で電卓を叩いてみると良いと思います。

この表面利回りの計算から初めて一歩ずつ不動産投資の分析を出来るようにしていきましょう。

※実質（ネット）利回りについては不動産投資の実質（ネット）利回りとは？計算方法まで解説します！をご覧下さい！