不動産投資

不動産投資の家賃下落リスクとは?対策・軽減する方法を解説します!

投稿日:2018年6月16日 更新日:

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不動産投資の毎月の収入源は「家賃収入」ですよね。    さて、出て行くお金は変わらないのに、この家賃収入が下がってしまうというのは不動産経営をするのにあたり死活問題になります。

 

不動産投資の毎月の収入源は「家賃収入」ですよね。

 

さて、出て行くお金は変わらないのに、この家賃収入が下がってしまうというのは不動産経営をするのにあたり死活問題になります。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

「なかなか入居者が見つからないなら、家賃を下げればいい」と思っていませんか?

 

安易に考えていると、とっても痛い目をみます。

 

毎月の収支だけでなく、売却価格にも大きな影響が出るんです。

 

今回はそんな家賃下落リスクやそれに対する対策方法をご紹介していきたいと思います!

 

※その他の不動産投資におけるリスクについては【総まとめ】不動産投資のリスク・デメリット・対策一覧【保存版】をご覧下さい!

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家賃下落リスクとは?

 

家賃下落リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで当初購入した時よりも家賃が下落してしまい、トータルの収益が悪化するするリスクのことを言います。

 

長く不動産投資を続けるということはその分、年を追うごとに建物の古くなっていくため、どうしても家賃が下がっていく傾向にあります。

 

また、家賃を下げてしまうのは毎月の収入が減るだけなく、利回りも同時に下がりますので一般的には売却時の売却価格も下落します。

 

そして、一度下げってしまった家賃を上げるというのは非常に難しいです。

 

それでは家賃の下落させないようにするには、どのような対策を取ることが出来るでしょうか。

 

 

家賃下落リスクへの対策・軽減する方法

人気エリア・好立地物件を購入する

 

人気エリアや駅近・商業施設の多い好立地物件を購入すると比較的家賃は下落しにくい傾向にあるでしょう。

 

不動産投資は需要と供給で成り立っています。

 

住みたい魅力が無くなれば、過疎化し人口は減っていきます。

 

借りたい人がいなければ、家賃を今より安くしないと借りてもらえないのは当然です。

 

ただし、あくまでも他のライバル物件が多すぎないという前提がありますので購入前に調査は必要です。

 

また、今現在だけでなく、将来的な都市開発や計画なども確認しましょう。

 

ある程度築年数が経過している物件を購入する

 

新築物件は当然一番家賃が高く取ることが出来るのですが、年を追うごとの家賃下落幅が大きいです。

 

新築プレミアムといって、「新築だから高いお金を出しても住みたい!」という方々が一定層いる為です。

 

一般的には10年程、築年数が経過するとその後の家賃下落ペースが緩やかになります。

 

そして築20年と築30年ではほとんど家賃の水準は変わらない場合が多いです。

 

ですので、毎月の収入が安定し、家賃が下落するリスクを避けたい場合は中古を検討してみましょう。

 

退去を出さないように、管理をきちんと行い住み心地を良くする。

 

入居者から家賃の値下げ交渉をされるというケースはあまり多くはありません。

 

ですので、一度住んで頂いた方に出来る限り長年住んでもらった方が相場と比べて収入が多くなる傾向にあります。

 

それには、入居者にずっと住んでいたいと思っていただく必要があります。

 

日々の清掃や修繕を行うことで少しでも建物全体を綺麗に維持しましょう。

 

管理会社に任せている場合も、管理がきちんと行われているか定期的にチェックする必要があります。

 

また、入居者からのクレームやトラブルにも迅速に真摯に対応することで入居者から安心・信頼を得ることが出来ます。

 

リフォームや修繕を行い家賃水準を維持する

 

リフォームの実施や設備の充実などにより物件の価値を高めることで、家賃下落を抑える工夫ができます。

 

また設備だけでなく、清潔感もとても大事です。

 

汚い・古臭いというイメージを与えないことも重要です。

 

長期にわたる運用で計画する

 

購入時から家賃は下がる前提でシュミレーションをして購入しましょう。

 

どのような対策をしても何十年も運営する場合は家賃を購入時と同じ価格で設定するのは無理があります。

 

購入時から、5年後は○万円・10年後は○万円と周辺の相場を見ながら考え、下がっても無理のない運営が出来る物件を購入すべきです。

 

多少毎月の家賃・売却額が下がっても、長期に渡って投資を行うことである程度の利益を確保できるのが不動産投資の強みと言えます。

 

 

まとめ 入居者に「住みたい!」と思ってもらうことが大切

 

いろいろな数の物件を見てきていますが、同じ築年数や同じような立地でも、入居率や建物・室内の傷み具合など全く異なる場合があります。

 

家賃を落とさずに入居してもらう工夫・努力が不動産投資では出来ます。

 

是非、一つでも出来ることから初めてみましょう!

 

※その他の不動産投資におけるリスクについては【総まとめ】不動産投資のリスク・デメリット・対策一覧【保存版】をご覧下さい!

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住のアラサーの男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ミニマムベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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