ようやく秋らしい気温になってきましたが、その秋もすぐに終わり、冬のシーズンが到来します。
冬の賃貸経営のトラブルで多いのが「給湯器の凍結」です。
対策・対処を知らずに凍結してしまったらいろいろと面倒ですよ。
こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。
給湯器やその給水配管の凍結は、噴水のように水が噴き出してしまうといった大変な事態となる可能性があります。
本格的な冬シーズンになる前に、今回は給湯器凍結の対策・対処方法について解説していきます。
※冬の結露対策については結露が起こる理由と影響とは？防止・対策方法やグッズをご紹介します！をご覧下さい！
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結露が起こる理由と影響とは？防止・対策方法やグッズをご紹介します！
これから寒くなるにつれて、窓にたくさんの「結露」が起きるご家庭も多いのではないでしょうか？ 実は人体にも影響がある結露はしっかりと対策する必要があります。
※不動産投資における設備故障のリスクについては不動産投資の設備故障・修繕費リスクとは？対策方法をまとめました！をご覧下さい！
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不動産投資の設備故障・修繕費リスクとは？対策方法をまとめました！
不動産投資で意外と大きな費用になるのが、設備の故障や建物の修繕費用です。 数万円・数十万円の積み重ねが大きく影響することもあります。
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目次
給湯器・給水配管はいつ凍結する？
１月、２月などの特に外気温が極端に低くなる日は凍結しやすくなります。
また、風のある日はそれほど気温が低くなくても、給湯器などの水が凍りやすくなります。
ご存知のように氷は管を膨らませ、ついには破裂させてしまいます。
天気予報では特に気温と風に注意して下さい。
ブレーカーは下げない
給湯器の凍結や破裂を招く部屋の多くが「空室」です。
最近の給湯器には基本的に凍結予防ヒーターがついているため、通電さえしていればある程度凍結は防げます。
つまり入居中であれば給湯器本体の凍結はそれほど起きないのです。
ところが寒冷地を除き、空室ではブレーカーを下げいることがほとんどです。
冬場の東北地方や北海道などでは、空室でもブレーカーを下げないことが一般通年化しているのですが、関東以南ではそのような習慣はほとんどありません。
今後は多少電気代が増えようとも、冬場の退去連絡の際には、ブレーカーを下げないように案内することも必要になってきます。
給湯器・給水配管の水抜きをする
多少手間ではありますが、給湯器・給水配管の「水抜き」を行えば、確実に凍結を防ぐことができます。
水抜きは手順さえ守れば誰でもでき、特別な工具も必要ありません。
保温材・保温シート・ヒーターを利用する
給湯器につながる給水配管に、市販の円筒状の保温材を被せたり、以下のような保温シートを巻き付けて固定するといったことも効果的です。
ただし、こういった対策を行っていても、経年劣化している場合もありますので、ちょうど今のようなシーズン前に一度ご確認下さい。
また、寒冷地では保温材だけでは不十分な場合もあり、その際にはヒーター等による凍結防止対策も必要です。
ヒーター線の寿命は約３年と意外と短く、機能しなくなる前に忘れずに交換しましょう。
入居者からクレームが入った時の対処
寒い日に入居者から「お湯が出ません」とクレームが入ることは本当によくあります。
給水配管部分の凍結が多いのですが、そんな際にも配管破裂の可能性を思い浮かべなければなりません。
ですので必ず、配管から水が漏れていないかもチェックしてください。
対応を間違えると、階下漏水といった思わぬ被害を招くおそれもあるからです。
給湯器不具合の対応のみならず、入居者の家財の補償や、天井・壁・床などの張り替えといった、厄介な対応が増えてしまうこともありえます。
凍結のみの場合
万が一、凍結してしまった場合は、関東から南の地域であれば、気温上昇による自然解凍を待つのがおすすめです。
一番給湯器本体や配管類も負担をかけない方法になります。
できれば早く使いたいという場合には、給水配管にタオルを巻き、ぬるま湯（30～40℃）をゆっくりかけるという方法もあります。
ただし、この際くれぐれも注意しなければならないのは、絶対に熱湯をかけないということです。
熱湯をかけると管が破裂する可能性があります。
寒冷地の場合は自然解凍が難しく、ぬるま湯による方法でも不十分なため、多くは業者の手配が必要です。
水が漏れていた、破裂していた場合
もし水が漏れていたら、漏電を引き起こす可能性もあるので給水栓を閉じて速やかに修理手配をしましょう。
給水栓を閉めても水漏れが止まらない場合は、水道メーターの元バルブを閉める事で応急対応が出来ます。
サービス内容の良いプロパンガス会社も検討してみよう。
凍結時の業者対応についてですが、給水配管部分はメーカーの対応範囲外ですし、給湯器本体の対応も多くは有償です。
ところがプロパンガス会社とガスの給湯契約をすると、給湯器本体の修理のみならず、交換や給水配管の修理も無償で対応してくれる場合があります。
入居者の退去時にはガス開栓にあわせて、給湯器・給水配管の水抜きまで行ってくれる会社もありますので、そういったサービスの充実したプロパンガス会社への切り替えを検討されてもよいかもしれません。
まとめ 事前の対策が大切
給湯器は、冬の寒い時期に故障が多くなる設備になります。
凍結での破損・故障を防止するためにも、事前にしっかりと対策をしておくことが大切です。
また、これらを行っても改善されない場合は、凍結ではなく故障が原因になっていることも考えられます。
その場合は修理・買い替えも検討してみてください。
※冬の結露対策については結露が起こる理由と影響とは？防止・対策方法やグッズをご紹介します！をご覧下さい！
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