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賃貸経営における汚部屋(ゴミ屋敷)のリスク・トラブル対処法を解説

投稿日:2018年12月17日 更新日:

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トラブルメーカーとなりそうな人物を見極めるのが審査の役目ですが、なかなか見抜くのが難しいのが「汚部屋」と比喩されるようなゴミだらけの部屋を作ってしまう入居者です。

 

トラブルメーカーとなりそうな人物を見極めるのが審査の役目ですが、なかなか見抜くのが難しいのが「汚部屋」と比喩されるようなゴミだらけの部屋を作ってしまう入居者です。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

とある調査によれば、汚部屋は若年層に増加中で、意外なことに男性よりも女性の方が多いという結果が出ているそうです。

 

足の踏み場もないほどにゴミを溜め込んだ部屋では、様々なトラブルが発生してしまいますので、対処方法なども考えていきましょう。

 

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汚部屋放置のリスク

 

室内に大量のゴミが積み上げられた映像を、テレビ等でご覧になった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

大量のゴミから発生するものといえば、まず思いつくのが害虫や悪臭です。

 

入居者自身もそこで生活しているため、汚部屋のゴミは空のコンビニ弁当の容器やペットボトルなど臭いにくいものが多いのですが、中には食べ残し等の生ゴミやペットの排泄物まで溜め込んでいるケースもあり、こうなると近隣住民が汚部屋の存在を理由に解約することも珍しくありません。

 

また、ゴミ山の底辺部では、液体ゴミが漏れ出たり、湿気がたまったりといったことが起こりがちです。

 

汚水が床や壁を腐食させれば建物に深刻なダメージが残ります。

 

そして、何より恐ろしいのは汚部屋での「火事」です。

 

可燃物だらけですから、火がつけば一気に燃え広がります。

 

タバコの不始末、電気製品や暖房器具の熱、コンセントの差し込み口のほこりなど、汚部屋の放置によって物件が全焼したり、入居者が亡くなったりしてしまっては、その後の賃貸経営にとって大打撃です。

 

 

汚部屋を見抜くにはここをチェック!

 

汚部屋問題の厄介な点は、入居者がその事実をひた隠しにしてしまうことです。

 

不思議なことに、本人たちはゴミを捨てるという解決策を取らず、汚部屋あることが発覚しないよう滞納や騒音等に細心の注意を払って生活している人が多くいます。

 

結果事態が明るみに出たときには手遅れであることが少なくありません。

 

早期発見のためには、汚部屋の入居者の行動を注意深く観察する必要があります。

 

汚部屋入居者の特徴

 

・カーテン、シャッター等を一年中閉めっぱなし

・排水管洗浄などの室内点検を頑なに拒否する

・訪問しても絶対にドアを開けないor居留守を使う

・生活パターンが不規則、ゴミ回収の時間に不在、就寝中

 

上記のような特徴がいくつも当てはまる部屋は、汚部屋である可能性が高まりますので、注意していきましょう。

 

 

汚部屋発見後の対処法

 

もし物件内に汚部屋を発見してしまったら、一日も早く「元に戻す」ことが必要です。

 

とはいえ、相手は汚部屋の入居者ですので「本人が片付ける」ことはまず不可能です。

 

本人や連帯保証人に、撤去の専門業者を利用させるのが現実的でしょう。

 

訴訟は費用も時間もかかりますので、その前段階でなんとか解決したいものです。

 

汚部屋解決への手順

 

1.本人・保証人への口頭注意、業者の紹介。不在の場合は手紙、電話で連絡する。

 

2.未達の場合の契約解除を条件とした改善要求・覚書の取り交わしをする。

 

3.内容証明郵便による改善要求をする。

 

4.内容証明郵便による契約解除通告・明け渡し要求

 

5.明け渡し訴訟(信頼関係破壊の認定が必要です。)

 

汚部屋の撤去費用は数十万円から、深刻度によっては100万円以上かかった例もあります。

 

本人の資力が乏しい場合は問題が解決しないので、撤去費用を貸主側で一部負担してでも退去してもらう、という選択肢も検討しましょう。

 

また、明け渡し訴訟による契約解除には、貸主と借主の間の「信頼関係の破壊」が必要です。

 

これには実害に加え、「再三の注意にもかかわらず状況が改善しない」ことが求められますので、面倒であっても注意を促し、書面の証拠を残していきましょう。

 

なお、いくら酷い汚部屋であっても、貸主による自力救済は認められませんので、くれぐれも強制的な立ち入りや勝手なごみの撤去などを行わないように注意しましょう。

 

 

まとめ 日頃の観察と管理会社との連携が大切

 

なかなか汚部屋を見つけることは難しいですが、定期的に物件をご自身の目で見に行き、共用部等も含めた「観察」が早期発見のコツです。

 

また、実際に汚部屋を発見した際は、管理会社などとも相談しながらひとつひとつ解決を目指していきましょう。

 

 

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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