不動産投資・賃貸経営を始めたら避けて通れないのが、「確定申告」です。
確定申告を無事に終わらせるには、勘定科目をしっかり押さえることが大切です！
こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。
確定申告の分かりにくい数字や科目、何枚もの申告書類に毎年悪戦苦闘するオーナーも少なくないかと思います。
そこで今回は、始めての確定申告される方や、まだ慣れていない方向けに、確定申告の基本的な考え方から、収入＆必要経費になる科目などについてもお話していきたいと思います。
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なぜ確定申告が必要？
賃貸経営を行う場合、なぜ確定申告が必要なのでしょうか？
それは「不動産所得」に対する税額が、本人からの申告なしには計算できないためです。
サラリーマンの「給与所得」の場合、毎月の所得税などの税金は会社が個人に代わって計算し、その金額を給与から控除したうえで国庫に納め、１２月には年末調整を行ってくれます。
しかし賃貸経営で得た賃料等の「収入」から修繕費等の「必要経費」を控除して算出する「不動産所得」は、本人が計算して申告しなければ分かりません。
また、不動産所得に対する税金も本人が納めなければ国庫に入りません。
不動産所得があるにもかかわらず申告していないことが判明した場合には、納税が遅れた分の延滞税が課された上、最低でも本来の納税額の５%の無申告加税額、悪質な場合では４０%の重加税額が追加課税されます。
また、賃貸経営で金融機関から融資を受ける際には、確定申告書の提出が求められますが、不正な申告では金融機関から融資を拒否されてしまいます。
ですから、毎年１／１～１２／３１までで、給与所得など一定のもの以外の「所得」の合計が２０万円以上となる場合は、必ず確定申告を行うように定められています。
なお、「給与所得」と「不動産所得」は合算して申告することができ、不動産所得が赤字の場合は給与所得からその分を減らせますので、サラリーマン大家さんは特にしっかり申告しましょう。
不動産所得と「収入」科目一覧
まず押さえるべきは「不動産所得」とはなにか？という点です。
「収入」と「所得」（不動産所得）を同じようなものと考えている方が多いですが、全くの別モノです。
所得（不動産所得）とは、
「総収入」－「必要経費」=「所得」（不動産所得）
と定められています。
ですので、賃貸経営の収入になるもの、経費になるものを正しく把握することがなにより大切になってきます。
それではまずは、「収入」の科目にはなにが該当するのか見ていきましょう。
賃料
当然毎月受け取る「家賃」は収入となります。
共益費
家賃とは別に共益費や管理費などの名目で取得する収入も該当します。
礼金・更新料など
入居時の礼金や契約更新時の更新料などの一時的な収入も該当します。
敷金や保証金などの内、返還する必要のないもの
敷金等はいずれ賃借人に返すお金であるため通常は収入とはしません。
しかし、契約に敷引や償却などの条項が定まっている場合や債務不履行などがあった場合は、その敷引分や償却分・債務不履行分を収入として計上しなければなりません。
必要経費になる課目を把握しよう
所得税などの税金は所得に応じて計算さられますが、収入は調整する訳にもいきませんので、節税したいとお考えのならば、まずは「必要経費」をきちんと計上することが大切です。
賃貸経営に直接関わる費用ならば、どんな些細なものでも基本的に「必要経費」となります。
しっかり確認してみましょう。
なお、必要経費と認められるかどうかの判断基準は、賃料を得るために必要だったかどうかです。
よって、お友達と開いたパーティ代は経費として認められませんが、入居者との交流のために物件内で開いたパーティ代などは必要経費として認められる可能性があります。
主な必要経費一覧
建物の管理費、修繕積立金
分譲マンションなどで、建物管理会社に対して支払う費用です。
賃貸管理費
賃貸管理会社に対して支払う賃貸管理料や入居者募集費用など。
損害保険料
火災保険や地震保険、施設賠償責任保険などの費用が該当します。
また、ローン期間に対応した保険料を全て一括で払うことがありますが、必要経費として計上できるのはその年の１年分のみです。
支払った年以外の年も１年分を計算し、それを必要経費として計上します。
減価償却費
建物や設備の減価償却費も経費とすることができます。
取得費をその年に一括計上するのではなく、法律で定めた利用可能期間に配分し、各年に計上します。
修繕費
退去リフォーム代や設備の修理交換代などが該当します。
ただし、不動産の価値を増加させた場合は、その年の必要経費として全額は計上出来ず、「資本的支出」として、法律で定めた利用可能期間に配分し、計上しなければならないことがあります。
つまり、前述の「減価償却費に組み込まれてしまう」ということです。
各種税金
不動産取得税、固定資産税、印紙税などが該当します。
ローン返済額のうち利息部分
現在ローンを借りている場合、利息部分は経費とすることができますが、元本部分は経費とすることができませんので注意しましょう。
※減価償却費とローンの元本返済がキーポイントとなる不動産投資の「デッドクロス」の仕組みや怖さについては黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説をご覧下さい！
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黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説
順調に黒字経営をしているつもりなのに「デッドクロス」が原因で、破綻してしまった・・あなたもそんな状況に陥る予備軍かもしれません。
ローン保証料
ローン利用により物件を取得した場合。
税理士に支払う手数料
確定申告の作成費用などが該当します。
その他必要経費
交通費、通信費、新聞図書費、事務用品費、水道光熱費なども賃貸経営に関わる部分は経費とすることができます。
まとめ レシートや領収書はしっかり保存
ひとつひとつが細かく面倒にも感じますが、特に必要経費は確定申告の「要」です。
手間を惜しむと損してしまうかもしれません。
無闇に経費を使って過分に所得を削ってしまっては本末転倒ですが、使ったものはレシートや領収書を忘れずにもらい、こまめに帳簿をつけ、時には税理士とも協力しながらきっちり計上していきましょう。
