黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説

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順調に黒字経営をしているつもりなのに「デッドクロス」が原因で、破綻してしまった・・あなたもそんな状況に陥る予備軍かもしれません。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

不動産投資を行う上でしっかりと認識しておきたい問題が「デッドクロス」です。

しかし、少々分かりづらい為、なんとなく理解したような、してないような、なんて方はいませんか？

今回はできる限り分かりやすくデッドクロスについて解説していきたいと思います！

※賃貸経営の税金については不動産投資、賃貸経営の税金の基礎知識！取得から売却、贈与、相続までをご覧下さい！

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デッドクロスとは？

デッドクロスとは、借入期間中にローンの元金返済額が減価償却費を上回る逆転現象のこと言います。

物件購入当初は減価償却費が取れますし、元利均等返済の場合、元金返済額が少ない状態ですので、

「ローンの元金返済＜減価償却費」

といった関係の場合があります。

しかし、徐々に元金返済額が増加していき、減価償却費も取れなくなったりすると

「ローンの元金返済＞減価償却費」

というような元金返済額が上回る逆転現象（デッドクロス）が起こります。

そして、デッドクロスが訪れると、帳簿上は利益が出ているにもかかわらず、キャッシュフローの悪化により資金不足の状態となる可能性があり、さらには最悪の状況として「黒字倒産」に陥ってしまう可能性すらあります。

さて、まずは結論からお話しましたが、上記の説明だけでは分かりずらいと思いますので、デッドクロスを把握する上で重要な「減価償却費」と「ローンの元金返済額」についてもう少し詳しくみていきましょう。

減価償却費を把握する

減価償却費とは建物や建物設備など長期に渡って利用する資産を購入した時に、一括で経費計上せずに一旦資産として計上した上で、耐用年数ごとに割り振って毎年経費計上する費用のことを言います。

なお、「土地」は減価償却することは出来ませんので注意が必要です。

減価償却費の大きな特徴として、通常の経費と異なり、購入年以降も実際に現金を支出していなくても経費計上できてしまうことが挙げられます。

ですので、手元に現金を残したまま減価償却費を経費とすることによって、利益の圧縮をすることができます。

ローン返済の利息と元金の関係を把握する

ローンを借りた場合毎月の返済は「利息」部分と「元金」部分に分けられます。

このうち利息部分は経費と計上することができます。

そして重要なのが、現金の支出があるのに元金部分は経費として計上することができないという点です。

また、一般的には返済方法として「元利均等返済」を利用する方が多いため、返済年数が進むほど、利息部分が少なくなり、元金返済部分が多くなるという特徴があります。

デッドクロスの例

それでは簡単な例を見ていきましょう。

購入価格8,000万円（土地4,000万円・建物4,000万円）の鉄筋コンクリートのマンションを購入したとします。

築３０年と仮定すると耐用年数は２０年（４７年－３０年＋１７年×２０%=２０年）です。

建物4,000万円を２０年定額法で償却したとすると毎年200万円を減価償却費として計上できます。

さらにローン借入を

・借入額　7,500万円

・借入年数     　30年

・金利　　　　3.0%

の元利均等返済とすると、

といった結果となり、ちょうど１０年目にデッドクロスが発生します。

１１年目以降はさらに差が広がっていき、２１年目からは減価償却費が無くなってしまう為、経費計上出来る金額が大幅に少なくなってしまいます。

経費に出来る金額が激減してしまうと、帳簿上の収益が大幅に増えてしまうことから課税対象の不動産所得が大きく増えることになります。

さらに所得が大きく増えるということは税率もアップする可能性が高いということです。

支払い額も徐々に増えている「ローン支払元金」＋大幅に納税額がアップした「税金」の二つが現金支出によりキャッシュフローが大幅に悪化してしまうことが分かります。

ですので、物件の利回りや空室の状況によっては帳簿上は大幅に利益がでているのにも関わらず、現金の支出が大幅アップした結果、「現金の支払い」が間に合わず「黒字倒産」してしまう可能性が出てくる恐怖がデッドクロスにはあります。

まとめ　事前にいつデッドクロスが発生するかシュミレーションをしておこう

ご覧いただいた通り、デッドクロスは不動産経営にとって大ダメージを与える可能性のある問題です。

しかし、しっかりとデッドクロスを認識し、事前にシミュレーションを行っておけばいつごろ発生するか予測することができます。

売却するなり、資金を蓄えておくなりしっかりとした出口や対策を考えておくことが重要です。

※賃貸経営の税金については不動産投資、賃貸経営の税金の基礎知識！取得から売却、贈与、相続までをご覧下さい！