取引事例比較法とは？不動産会社の売却査定の基本の比準価格を解説

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自宅を売却しようと考えた時にまず知りたいのが「査定金額」ですが、一体どのような方法で不動産会社は算出しているのでしょうか？

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

不動産の鑑定評価（適正価格）を算出する為には大きく分けて

・取引事例比較法（比準価格）

・原価法（積算価格）

・収益還元法（収益価格）

の３つの種類に分かられますが、中でも戸建てやマンションなどの住居系の不動産の場合に重要になるのが「取引事例比較法」（比準価格）です。

今回は取引事例比較法の概要から評価の方法をまとめていきたいと思います。

※原価法（積算価格）については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！

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取引事例比較法（比準価格）とは？

取引事例比較法（比準価格）とは周辺のエリアで実際に取引された事例を収集し、必要に応じて補正・修正等を行い評価する鑑定方法（価格）のことを言います。

住居として使われる不動産は、ほとんど取引事例比較法による査定が採用されています。（特にマンション。戸建ては原価法と併用）

また、収集するのは販売価格ではなく「実際に売買が行われた価格」（成約価格）を利用するのがポイントです。

そして、ピックアップした取引事例の価格を基準としながら、

・事情補正

・時点修正

・地域要因

・個別要因

といった４つの要因を元に比較しながら査定価格の補正・修正していきます。

事情補正

成約事例の対象に特別な事情がある場合に、補正を加えていきます。

例えば「業者買取」や「生活困窮による任意売却」などは通常の売却と比べて大幅に安く売却しているでしょう。

補正できる範囲なら補正しますが、そもそも比較する為の事例に加えない場合も多くあります。

時点修正

不動産の価格の相場は常に一定ではなく、波があります。

数年前の成約事例と比べて今の不動産相場の方が上昇（または下降）しているようであれば、その分を評価の対象として価格を修正していきます。

地域要因

対象の物件の出来る限り近くの成約事例を比較対象としますが、それでも限界あります。

・エリア

・駅からの距離

・近隣の施設

・学区

・騒音

など、同じ市町村内でも地域や場所によって変わってきます。

例えばファミリー向け物件の場合、１００ｍしか対象物件と離れていなくても、進学実績や学校の評判の良い学区にある戸建てやマンションだった場合は人気が高く、価格も上昇傾向にあります。

個別要因

不動産は２つとして同じものは存在しませんので、個別的な要因も価格へ考慮しなければなりません。

・建物、部屋の広さ

・土地の広さ、形

・間取り

・築年数

・陽当たり

・方角

・前面道路

・眺望

・建物、室内の状況（リフォーム有無など）

・共用設備

・新築時の施工会社、分譲主

など、多岐に渡る様々な項目を比較していき総合的に判断します。

例えば建物や土地の広さ・間取り・築年数などは基本的な要素ですので、簡単に比較することができます。

より広く、築年数が浅いほうが価格は高くなるというのはみなさんも分かると思います。

他にも、眺望に関しては特にマンションにおいて重要な要素となります。

同じマンション、隣のマンションであっても、階数や景色が違うと価格が大きく異なるといったように個別の要素も重要になってきます。

まとめ　自分なりにも比較してみよう

以上のような項目を元に各不動産会社は項目をポイント化したりしながら、査定金額を算出しています。

実際に取引のあった価格を参考にするので、非常に参考になるのですが、取引事例比較法の弱点として、「そもそもの取引事例が少ないと価格の算定が難しい」という点があります。

それでも、取引事例比較法が一番採用されるのは、なによりも「実際に取引された」という実績が大きいのでしょう。

ご自身の販売希望価格とも比較し、総合的に判断しつつ、営業マンや家族とも相談して販売価格を決めていきましう。

※原価法（積算価格）については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！