不動産投資の減価償却費とは？計算方法や節税方法・注意点を解説

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減価償却費は不動産投資を考える上で一番押さえておきたい費用の一つです。

キャッシュフローにも大きく影響を及ぼす減価償却費の考え方から、計算方法まで解説していきたいと思います。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

不動産投資を学んでいるとよく目にする「減価償却費」。

なんだか難しそうな言葉ですが、この言葉を押さえずに不動産投資は語れないぐらい重要な言葉です。

減価償却費は戦略的に利用すれば、節税ができ、キャッシュフローもプラス効果をもたらします。

そんな減価償却費について基礎知識から計算方法・活用方法などをまとめていきます。

※減価償却費が深く関わる危険な「デッドクロス」については黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説をご覧下さい！

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減価償却費とは？

減価償却費とは建物や車などの資産が時間の経過によって古くなり、その価値が減ってくもの（減価償却資産）を一旦資産として計上し、一定期間に渡って必要経費として配分（減価償却）された金額のことを言います。

減価償却資産は様々なものがありますが、いくら時間が経過しても古くなり価値が減ることのない土地は減価償却資産ではありません。

それではなぜ、建物などの減価償却資産は経費とすることができるのでしょうか？

例えばですが、新築で３０００万円で購入できる一戸建てあったとしましょう。

その真横に土地も建物もそっくりですが、築４０年の一戸建てがあったとして、あなたは同じ値段の３０００万円で購入しますか？

もちろんしないと思います。

なぜならば建物が時間の経過により古くなっていて、「資産価値が無い（低い）」と判断するからですよね？

ですので、「先に代金を払った」建物の時間経過によって価値が減少する分を「後で分割して」税務上の必要経費としてみなしています。

また、よくある疑問として「どうせ経費にするなら、実際に現金が出て行く購入時に一回でいいんじゃない？」と思う方いらっしゃるかと思いますが、それは日本の会計制度が「平準的」なことを良しとしている為です。

例えば、数千万円分の建物を購入・建築したとして、この年に一括で経費計上してしまうと、ほとんどの方が大赤字となってしまいます。

そして、翌年からはいきなり利益が多く出るわけですから、それは常識的に考えてもこの投資はなにか問題を抱えているのか？と疑いたくなってしまいます。

ですので、建物を購入した年だけ大赤字ということを避けるためにも、原則として、一括として経費にすることが認められていません。

このように減価償却費は、実際にお金が出て行くわけでもないのに経費として計上できる費用なので、上手に扱うことでキャッシュフローを向上させることができます。

減価償却費の計算方法

それでは、例を交えながら減価償却費の計算方法をみていきましょう。

取得時の建物価格を把握する

まずは計算の元となる取得時の建物価格を把握していきましょう。

建物価格を調べる簡単な方法としては、「売買契約書の土地と建物価格を見る」というのが早く間違いがありません。

しかし、売買契約書に売買金額の内、土地と建物の内訳が記載されていないということはよくあります。

そういった時は土地・建物の金額は「固定資産税評価証明書」を元に自身で按分計算することができます。

ただ、物件購入前は手に入れることができないので、不動産会社に金額を聞くか写しをもらう必要があります。

それでは簡単な例を見ながら計算していきます。

・購入価格３０００万円

・固定資産税評価額２０００万円（建物９００万円、土地１１００万円）

上記の物件では、土地建物合わせた評価額が２０００万円で、このうち建物部分が９００万円、土地部分１１００万円ですので建物割合は２０００分の９００となります。

実際に購入した物件は３０００万円ですので、

３０００万円×９００÷２０００＝１３５０万円

１３５０万円が建物部分の金額ということになります。

法定耐用年数を調べる

次に建物の法定耐用年数を調べましょう。

法定耐用年数とは通常の方法で使用した場合「税法上」何年使用できるか定めたものです。

この法定耐用年数の年数分、減価償却費を毎年配分していきます。

不動産の法定耐用年数は建物構造別に以下の表のように定められています。

それでは、先ほどの１３５０万円を使用可能な期間「法定耐用年数」に割り当てて、分割して必要経費としてきます

例えば、築２８年のRC造の物件の場合、

（47年ー28年）+28年×0.2＝24年

となり、耐用年数が２４年と分かります（端数切り捨て）。

次に国税庁の「減価償却資産の償却率表」を見て、耐用年数が「２４」となっている箇所の償却率を確認すると「0.042」ということが分かります。

先ほどの１３５０万円を償却率0.042を掛けると「567,000円」が1年当たりの減価償却費として計上できる金額になります。

耐用年数の過ぎた物件の節税効果

前述の表で示した通り、法定耐用年数がすでに過ぎてしまった物件の場合は、法定耐用年数の20%を耐用年数とすることができます

木造なら、22年×20%=4.4年で耐用年数は4年となります。

こういった物件を買った場合、建物金額もわずか4年で償却していくので、１年当たりの減価償却費が大きくなり、非常に大きな節税効果が生まれます。

そのため、こうした物件を節税目的で購入し、４年保有した後に売却するといった使い方も考えられます。

ただし、節税しすぎてほとんど税金を納めていない状態では、金融機関への印象が悪くなり融資に不利になる可能性があるので、過度な節税には注意が必要です。

2件目、3件目と物件を増やして行こうと考えてる方はよくよく考えましょう。

また、耐用年数が過ぎた築古の木造物件などは、比較的銀行の融資が受けづらいため、購入時に多くの自己資金が必要になる場合もあります。

まとめ　不動産投資を行う上で重要な経費　

初めて減価償却費について学んだ方だと、少しイメージが湧きづらい方もいらっしゃったかもしれません。

しかし、今後不動産投資を続けていく上で減価償却費は大変重要な項目となります。

減価償却費に関しては、建物価格さえ分かれば、正確にシュミレーションをすることができますので、この機会にしっかりと計算方法も含めてマスターしておきましょう。

※減価償却費が深く関わる危険な「デッドクロス」については黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説をご覧下さい！