不動産投資の指標「ROI」とは？計算方法やデメリットなども解説

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不動産投資における重要な指標の一つ「ROI」とはどういったものでしょうか？

計算方法から結果の判断基準などを解説していきます。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

表面利回りや実質（ネット）利回りという指標はみなさん聞いたことや実際に計算したことはあるかと思いますが、「ROI」はご存知でしょうか？

実は融資を利用する不動産投資では、必ず憶えておきたい大事な指標になります。

今回はROIの概要から計算方法、メリット・デメリットなどを解説していきます。

※実質（ネット）利回りについては不動産投資の実質（ネット）利回りとは？計算方法まで解説します！をご覧下さい！

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ROIとは？

ROIとは「Rtuen On　Investment」の頭文字を取ったもので、年間で投資した資金をどのぐらい回収できたか見る指標です。

日本語で「投下資本利益率」「投資利益率」「投資収益率」などとも呼ばれ、不動産投資だけでなく、投資全般で用いられています。

ROIは、

ROI＝年間キャッシュフロー÷投資資金×１００

という式にて算出することが出来ます。

不動産投資の指標でよく利用される、表面利回りやネット利回りのように、物件価格に対しての回収率ではなく、「自己資金」の回収率である点がポイントです。

また、経費やローン返済額なども考慮した年間キャッシュフローを利用しますので、現実に近い数値となります。

ではなぜ、ROIが不動投資の世界で重要な指標となっているかというと、ROIの数値を見れば、

・投下した自己資金を何年で回収できるか

・投下した自己資金に対してどれだけの収益率なのか

かが分かる為です。

ローンを利用することが非常に多い不動産投資では、借り入れを行い「レバレッジ効果」を利用して、自己資金を早く回収して別の物件への投資へ回したり、少ない自己資金で大きなキャッシュフローを生むことができる「資金効率の良い物件」かどうか判断できるのは大切です。

ROIの計算例

それでは実際にROIを計算してみましょう。

参考に表面利回りと簡易の実質（ネット）利回りも出してみます。

・物件価格3000万円

・購入時自己資金３００万円

・年間家賃収入２４０万円

・年間経費３０万円

・年間ローン返済額１４０万円

と仮定した場合

これを計算すると、表面利回りは

２４０万円÷３０００万円×１００＝８%

となります。

次に実質利回りが、

（２４０万円－３０万円）÷３００万円×１００＝７%

となり、最後にROIは

（２４０万円－３０万円－１４０万円）÷３００万円×１００＝約２３.3%

となり、この条件の元であれば４年ちょっとで自己資金を回収出来ることが分かります。

ROIのデメリット・弱点・注意点

ROIは非常に参考になる指標の一つですが、ROIにもデメリットや弱点があります。

それはROIで利用している数値は変化していく為、ROIを予測で利用するには正確な数値を弾き出すのは難しいという点です。

実質（ネット）利回りなんかをよく計算している方は分かると思いますが、家賃が年々下がっていくかもしれませんし、永遠に満室とういうこともありませんから空室率なども考慮する必要があります。

また、ローンの借入金利も変動金利がほとんどですから、金利変動で大きく上下する可能性があります。

またROIだけを見て投資判断をしてはいけません。

基本的にROIの数値が高いほど「資金効率」が良いことは分かりますが、ROIが高いということは基本的に借入金額が多くなりがちです。

極端な例を上げると、諸費用も借入するオーバーローンであれば「自己資金０円」ですので、ROIは無限大です。

投資効率という面では素晴らしいですが、一方少しの空室や金利変動で賃貸経営そのものが危うくなる可能性があるのはご理解いただけるでしょう。

まとめ　とても便利な指標だけどケースバイケース

特に借入を行う不動産投資では、ROIは重要な指標の一つということをご説明してきましたが、万能というわけではなくケースバイケースということも憶えておいてください。

利回りだけでなく、ROIも計算できるようにして、より良い投資判断が出来るように心がけていきましょう。

※実質（ネット）利回りについては不動産投資の実質（ネット）利回りとは？計算方法まで解説します！をご覧下さい！