収益還元法で不動産価格を評価！直接還元・DCFの計算方法の違い

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収益物件の取得の際に使われる査定方法の一つに「収益還元法」があります。

取得価格の目安を探るだけでなく、銀行融資の目安にも利用できる計算ですのでしっかりと内容を理解していきましょう。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

不動産の鑑定評価（適正価格）を算出する為には大きく分けて

・取引事例比較法（比準価格）

・原価法（積算価格）

・収益還元法（収益価格）

の３つの種類に分かられますが、中でも不動産が将来生み出す収益性に着目するのが「収益還元法」（収益価格）です。

今回は収益還元法の種類や計算方法について解説していきたいと思います。

※原価法（積算価格）については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！

※取引事例比較法（比準価格）については取引事例比較法とは？不動産会社の売却査定の基本の比準価格を解説をご覧下さい！

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直接還元法とは？

直接還元法とは、一定期間（主に1年）の純収益を投資利回りで割って不動産価格を評価する方法のことを言います。

直接還元法の計算式は以下の通りです。

1年間の純収益（収益－経費）÷還元利回り=不動産の収益価格

純収益とは想定される収益から管理費などの経費を差し引いた実質的な利益を指します。

この直接還元法では純収益が永久的に続くという仮定しているため永久還元法とも呼ばれています。

また、還元利回りとは「期待される投資利回り」のことを言いますが、直接還元法では還元利回りを何%で設定するかによって、不動産価格に大きな差が出てしまいます。

還元利回りを妥当な設定にするためにも、事前にしっかりと調査することが大切です。

DCF法

DCF法とはディスカウントキャッシュフロー法を略したもので、将来的に得られる利益と売却価格を現在価値に割り引いて、それらを合計して評価する方法のことを言います。

DCF法の計算方法では「お金は現在の価値と将来の価値（数年後）では実質的に価値が違う」という考え方から計算を行います。

例えば今100万円を受け取れば、1年間銀行に預けて利息を受け取ったり、投資して利益や配当金などを得たりすることができます。

一方、1年後に100万円を受け取ってもこの1年間収益を得ることはできませんから、現在より将来の100万円の方が価値が低く、その分割り引いて評価する必要があります。

複雑な計算式ですので割愛しますが、計算の考え方としては以下の通りとなります。

毎期の純収益の現在価値の合計＋将来の売却価格の現在価値=不動産価格（収益価格）

それでは、具体例を用いて計算していきましょう。

一年間の純収益が100万円、5年後の売却額が1,000万円、割引率が3%と仮定します。

一年目の収益を3%で割り引いた場合、

100万円÷（1＋0.03）≒97.万円

となります。

続いて二年目の収益を現在価値に割り引くと

100万円÷（1＋0.03）^2≒94万円

となります。

以下同様に計算していくと、三年目は約91万円、四年目は約89万円、五年目は約86万円となります。

また、五年後の売却額の1,000万円を現在価値に割り引くと約860万円となりますので、全ての現在価値を合計すると

97+94+91+89+86+860≒1320万円

となりますのでこの不動産は1320万円より安く購入出来れば「割安」と判断することができます。

将来も考慮した計算ですので、より精密な査定が可能となりますが「割引率」や「売却額」の設定を間違えると、査定価格に差が生じてしまうので注意が必要です。

このようにDCF法はとても複雑な計算方法となりますが、直接還元法より精密な査定結果を得られることが特徴です。

まとめ　不動産投資の判断の一つとして

収益還元法を利用した評価方法を知っておくと、物件価格が適正かどうか、金融機関から融資額の目安を把握することが出来ます。

直接還元法・DCF法共にメリット、デメリットを把握して収益物件の購入や融資に活かしていきましょう。

※原価法（積算価格）については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！

※取引事例比較法（比準価格）については取引事例比較法とは？不動産会社の売却査定の基本の比準価格を解説をご覧下さい！