不動産投資

不動産投資の金利上昇リスクとは?対策、軽減させる方法をまとめました!

投稿日:2018年6月9日 更新日:

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 ここ20年程日本はずっと低金利の時代が続いていますが、これは歴史的にみたら希な状況です。    金利が上昇した際に不動産経営に与えるダメージを理解しておく必要があります。

 

ここ20年程日本はずっと低金利の時代が続いていますが、これは歴史的にみたら希な状況です。

 

金利が上昇した際に不動産経営に与えるダメージを理解しておく必要があります。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

先日は不動産投資の空室・滞納リスクなどについてお話させていただきました。

 

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さて今回は借入をしているローンについての「金利上昇リスク」です。

 

それでは金利上昇リスクやそれに対する対策方法をまとめましたので見てきましょう。

 

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金利上昇リスクとは?

 

金利上昇リスクとは不動産賃貸業(投資)におけるリスクの一つで当初借入した時よりも金利が上昇してしまい、収益が悪化するリスクのことを言います。

 

また、不動産投資の考え方で「イールドギャップ」というものがあります。

 

イールドギャップとは期待された不動産の利回りから借入金利(長期金利)を差し引いた数値のことを言います。

 

例えばですが「不動産利回り8%-借入金利2%=イールドギャップ6%」というように考えます。

 

現在先進国の中でもイールドギャップが大きい日本は金利面から見た場合、投資するのに適した事情であると言えます。

 

しかし、ゼロ金利政策解除に続き2012年からは2%のインフレを目標とするアベノミクスが始まっています。

 

まだまだ低い水準にある日本の金利ですが今後はやはり上昇の可能性があると考えておいた方が良さそうです。

 

市場金利が上昇すれば不動産投資用ローンの借入金利も上昇します。

 

金利の変化はローンの返済額やトータルの支払額、キャッシュフローに大きく影響してきます。

 

不動産投資のメリットはレバレッジをきかせて融資を受け ROI(投資利益率) を高められることにあります。

 

金利が高い時期に大きなレバレッジ(借入)をかけると得られる収益が圧迫されることになりキャッシュフローが悪化してしまいます。

 

では金利上昇に対してあらかじめ対策を準備するにはどのうような方法があるでしょうか?

 

 

金利上昇リスクへの対策・軽減する方法

金利変動を見込んだ上で収支計画を立てる

金利水準がアップした時の事も考え、返済に無理のない資金計画・収支計画を考えましょう。

 

金利上昇を織り込んだシュミレーションをし、借入期間や借り入れ金額、自己資金と借入金のバランスなど、総合的な視点で戦略を立てることが重要です。

 

固定金利で資金を調達する、切り替える

 

変動金利で借りるのではなく、なるべく長期の固定金利で資金調達を行うことで当面の上昇リスクを回避することができます。

 

また、変動金利で借りている場合、期間選択型の固定金利に切り替えることができます。

 

今後も金利は上昇していくと判断された場合は、固定金利に切り替えることも考える必要があります。

 

不動産投資のタイミングを見計らう

 

不動産価格は長いスパンで価格・金利が上下しています。

 

つまり、買い時・売り時があるわけです。

 

不動産売買を主としている不動産業者は価格や金利に関わらず常に売買し続けなければなりません。

 

しかしサラリーマン大家や、個人や身内で経営している法人などはノルマがあるわけではありませんのでゆったりとしたスタンスで投資の時期を待つことができます

 

不動産の世界では買い時・売り時の周期が10~20年ごとに訪れています。

 

長いスパンで見てタイミングよく取引を行うことが大切です。

 

繰り上げ返済を行う

 

繰り上げ返済を行い、元金を減らせば金利も減ります。

 

総支払額が減ることにより、金利変動時にもそのダメージも軽減させることができます。

 

自己資金に余裕がある方は繰り上げ返済を利用するのも一つの手でしょう。

 

 

まとめ 常に金利に敏感に反応しましょう。

 

不動産投資は金利が低いから成り立っているという側面もあります。

 

常に金利には目を配り、臨機応変に対応出来るようにしましょう。

 

※その他の不動産投資におけるリスクについては【総まとめ】不動産投資のリスク・デメリット・対策一覧【保存版】をご覧下さい!

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住のアラサーの男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ミニマムベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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