不動産投資・賃貸物件が事故物件となった後の対処方法・ポイントとは

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あまり考えたくはないですが、自分の所有している物件に自殺・犯罪・孤独死といった事態が万一起き「事故物件」となってしまった時はどう対処したらよいのでしょうか？

今回はそういった自体に備えて、オーナーとして知っておくべきことをご紹介します。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

不動産投資・賃貸経営は人が暮らす場所の提供が多いものですから、どうしても「人が亡くなる」という事態がいつ起こってもおかしくありません。

場合によっては多大な被害となってしまう場合もありますが、起きた後の対処をしっかりと行えば、受けるダメージを減らせる場合もありますので大事なポイントを押さえておきましょう。

※不動産投資の人的リスクについては不動産投資の犯罪・トラブルなどの人的リスクとは？対策方法は？をご覧下さい。

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新規募集での告知義務

宅地建物取引業法では、売買・賃貸の契約の際に「買い手や借り手の判断に重要な影響を及ぼすもの（心理的瑕疵）」について、契約締結前に行う『重要事項説明の中で告知が必要』と規定していますが、その基準については定めがありません。

病死などの自然死であれば、入居者が逝去されても重要事項説明での告知事項には当たらないと言われていますが、発見まで時間がかかり、遺体が腐乱していたとなれば告知が必要です。

自殺や他殺など事件性を伴う死亡事故についても原則的に告知が必要です。

一番判断が難しく、悩ましいのは事故から何年後まで告知が必要かというところです。

１つの目安として死亡事故から３～５年後までといった見解をよく聞きますが、あくまでも目安であり、法令等による基準はありません。

同様に、別の部屋の入居者の死亡事故や、共用部分で発生した事件といった場合の告知についても規定はありません。

隣室の入居者が亡くなったのであれば、一定期間の告知は必要であるものの、それ以外の場所であれば告知の必要性は低いといった見解が多いようですが、これも単なる目安に過ぎません。

結局どう判断すればいいのか？といえば、前述の目安などを参考にしながらも、事故の重大性といった個別事情を勘案して判断するしかありません。

判断に迷う場合は「基本的に告知する」という原点に立ち戻るべきです。

目先の利益より、後々起こるかもしれない大きなトラブルを避けたほうがよいと私は思います。

既存入居者に対する説明・クレーム対応

死亡事故発生の場合、既存入居者に対する説明は必要でしょうか。

結論から言えば、法律上の説明義務はありません。

宅地建物取引業法で定めているのは、部屋を借りようとしている相手に対する告知であって、既存の入居者に対するものではないからです。

もっとも、物件内で犯罪が発生した場合は注意喚起を行うべきでしょう。

気味が悪いから出て行くので引越代を出せ、と入居者から要求された場合、費用負担が必要でしょうか。

これも法律上の義務はありません。

オーナー様や管理会社に契約違反はないのですから、通常の解約として対処しましょう。

異臭がひどく住むに堪えないといった場合はどうでしょうか。

これについては居住不能期間の家賃請求こそできませんが、引越代やホテル代まで負担する必要はありません。

しかしながら、他の入居者から指摘があったにもかかわらず放置したなど、異臭の発生について貸主側の過失がある場合は、引越代等の費用の請求に応じなければならない可能性があります。

相続人・連帯保証人への費用請求

死亡事故発生の場合、オーナー様は全ての費用負担を強いられるのでしょうか。

実はそうでもありません。

ご逝去された方といえども原状回復義務は残っています。

室内の異臭の除去費用は相続人・連帯保証人に請求できる場合があります。

自然損耗や経年劣化の考慮が必要なものの、床材やクロスの張替・ユニットバスの交換費用についても請求が認められる可能性があります。

お払い代といった費用まで請求できるケースもあるのです。

また、解約予告期間分の賃料相当額は請求可能です。

さらには長期間部屋を貸せない・賃料が下がるといったことも逸失利益といえるので、これらも相続人・連帯保証人への請求が認められる場合があります。

但し、隣室などの賃料下落分や貸出不能分までは請求できませんので注意して下さい。

まとめ　予め知っていれば慌てず対処できます。

万一の事態が発生してしまった時の対処・取り扱いのポイントをお話させていただきました。

事件や事故、人が亡くなることはいつどこで起こるか分かりません。

しかし事前にその可能性を想定し、対処方法を考えておくことはいざというときに必ず役に立ちます。

事故物件について事前に頭を整理して、こういったリスクに対する備えをしておきましょう。

※不動産投資の人的リスクについては不動産投資の犯罪・トラブルなどの人的リスクとは？対策方法は？をご覧下さい。