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不動産の遺産相続でありがちなトラブル事例と防ぐ為の対策方法を紹介

投稿日:2018年12月13日 更新日:

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不動産相続の基本を押さえる為に、ありがちなトラブル事例を勉強していきましょう!

 

不動産相続の基本を押さえる為に、ありがちなトラブル事例を勉強していきましょう!

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

残された家族が相続財産をめぐって争ってしまうことを比喩した「争族」という言葉があります。

 

「うちは家族仲が良いから大丈夫だよ」と思っていても、じつはもっとも争族になりやすいのが不動産の相続です。

 

そこで不動産相続の基本を押さえるために3つのありがちなトラブル事例をご紹介していきたいと思います。

 

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不動産の共有名義には要注意

 

賃貸経営者であるAさんが亡くなり、3人に息子が相続することになりました。

 

財産のほとんどは、一つの収益不動産が占めていた為、3人が3分の一ずつ共有名義として相続しました。

 

しかし、3年後、長男の経営していた会社が倒産してしまいました。

 

多額の借金を背負った長男は、収益不動産を売却したいと弟達に持ちかけました。

 

しかし、弟たちは売却には反対しています。

 

ならばと長男は共有持分の買取を打診しましたが、弟たちは「お金がない」と拒絶したところ、これをきっかけに兄弟は断絶状態に・・。

 

共有不動産の意思決定の難しさ

 

相続は平等に、という思いから選択されがちなのが不動産の共有です。

 

一見平和な解決策に感じますが、共有不動産は承諾がなければ売却も取り壊しも大規模修繕もできないため、後になってから共有者間でトラブルになりがちです。

 

しかも、共有した権利は順次相続されていくため、場合によっては不動産の共有者が長男の妻や子、次男と三男の配偶者・子・孫など、合わせて十数人に膨れ上がってしまう可能性もあります。

 

こうなってしまっては共有者全員の承諾などとれません。

 

こうしたデメリットを鑑みて、不動産の共有は避けたほうが無難です。

 

事前にAさんと息子たちで遺産分割の方法を話し合い、遺言で相続人を指定するなどで、不動産の共有がされない選択をするほうが良かったでしょう。

 

 

不動産を相続した結果「相続税が払えない」

Bさんは、息子と娘が相続時に争わないように遺言を用意していました。

 

息子には先祖代々の不動産、地方に嫁いだ娘には現金と金融資産、同じ規模で平等に相続させる内容です。

 

しかし、いざ相続してみると、息子は大慌てしました。

 

不動産だけを相続してしまった為に、多額の相続税が払えない状態に陥ってしまったのです。

 

結局、相続税を払うために代々の土地を売り払うことになり、家に愛着があった妹とも険悪な状態に・・

 

遺言は納税対策まで考えておく

 

不動産を相続するにあたっては、税金を払うために多額の現金が必要になることがあります。

 

不動産に価値があるほど、納税のための現金の用意に奔走することになるのです。

 

先祖代々の土地を任せたつもりが、相続税捻出のために売り払われては元も子もありません。

 

仮に相続後に売却するにしても、納税期限の10ヶ月間で取引を完了するのは至難の業です。

 

このような場合の対策方法としては、

 

・相続前に不動産の一部を納税用に売却して現金化する。

・生命保険を掛けて納税用の現金分を用意しておく。

・信託銀行等に借入を打診してみる。

 

といった「納税対策」が、不動産の相続には不可欠です。

 

 

平等に分割したつもりが、大きな差が発生

 

Cさんは2棟ある収益物件のうち、評価額1億円の物件を長男に、7000万円の物件を次男に、それぞれ現金と合わせて同額なるように調整して相続しました。

 

しかし、実際に運営してみると、長男の物件は頑張っても赤字になってしまうような物件だったのに対し、次男の物件はしっかりと儲かる物件でした。

 

その後、長男と次男の関係は相続した収益物件が原因で悪化してしまいました・・

 

評価額と合わせて、収益性も考慮する

 

収益不動産の価値は、路線価方式や倍率方式で算出された評価額とイコールではありません。

 

評価額の高い手残り0円のアパートより、年間200万円のキャッシュフローを生む木造アパートの方が投資物件としては優秀な場合があります。

 

複数の物件をお持ちの場合、トータルの収支がプラスでも、その中には稼げない物件が混じっていることがあります。

 

相続を迎える前に、個々の物件の収支についても確認しておきましょう。

 

稼げない不動産は売却して納税原資に回すのも一つの手です。

 

評価額だけで判断せず、運営コストや利回りなども考慮した上で、相続の計画を立てましょう。

 

 

まとめ 相続人同士で事前に話し合って確認を

 

以上3つの不動産相続におけるありがちなトラブルの事例をご紹介しましたが、全てに共通する「教訓」は、まず相続について家族と話し合うことです。

 

円満な相続を迎えるためには、最初に全員が納得する分割方法を決め、それから納税対策や節税対策を進めていきましょう。

 

相続対策と聞くと節税ばかりに気を取られがちですが、本来の目的である「誰に、何を、どう残すか」ということをじっくり考えてみてください。

 

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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