不動産投資

不動産投資用の区分マンションの諸費用内訳をまとめました!

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不動産投資物件の購入ですが、物件価格だけでなく「諸費用」にも数百万円単位でお金が掛かります。    事前に詳しく把握するためにも、詳しく内訳をご紹介します。

 

不動産投資物件の購入ですが、物件価格だけでなく「諸費用」にも数百万円単位でお金が掛かります。

 

事前に詳しく把握するためにも、詳しく内訳をご紹介します。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

物件購入において、諸費用の金額も大きい為、諸費用分も含めた資金調達を考える必要があります。

 

借入年数や借入額などによっても諸費用の金額は変わってきますが、おおむね物件価格の7~8%程見込んでおくと安心です。

 

それでは諸費用の内訳を一つ一つまとめましたのでご覧下さい。

 

※不動産投資用1棟マンション・アパート・戸建の諸費用については不動産投資用の1棟マンション・アパート、一戸建の諸費用一覧ご覧下さい!

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登録免許税等費用(又は移転登記料)

 

不動産の所有権の移転やローン借りる際に担保に取るための抵当権の設定には登録免許税等がかかります。

 

また司法書士の先生への報酬も合計して提示してくることがほとんどです。

 

所在地や借入額、借入本数などで大きく変わってくるので難しいですが、20万円~40万円程掛かります。

 

 

建物表示登記費用(新築マンションのみ)

 

新築購入する場合のみ掛かる費用です。

 

簡単にご説明すると新築の建物のお部屋に初めて住所をもらう(登記)為の費用(税金)と考えていただければ分かりやすいと思います。

 

こちらも土地家屋調査士の先生への報酬も合計して提示してくることがほとんどです。

 

10万円前後の費用が一般的です。

 

 

住宅ローン事務申込手数料(ローン借入する場合)

 

銀行にお支払いする事務手数料です。

 

こちらは各金融機関によって異なります。

 

金額は数万円~下記のローン保証料無しで借入額の2%程度のバラつきがあります。

 

 

ローン保証料(ローン借入する場合)

 

ローンを借り入れる際に保証会社へ保証してもらうためにお支払いする費用です。(外枠方式)

 

借入額、借入年数に比例します。

 

各金融機関によって保証料が増減する場合があります。

 

また、ローン保証料を支払わずにローンの金利に上乗せするという方法もあります。(内枠方式)

 

 

金消契約印紙代(ローン借入する場合)

 

銀行とのローンのご契約の際に契約書に貼り付けする印紙(税金)です。

 

契約書1通につき

 

借入額が500万円超~1000万円以下なら「1万円」。

 

借入額が1000万円超~5000万円以下なら「2万円」。

 

借入額が5000万円超~1億円以下なら「6万円」の印紙代が掛かります。

 

 

火災保険料(任意)

 

不動産に掛ける火災保険・地震保険の事を指します。

 

基本的に今は任意加入ですので一応入らないという形も取れますが、原則加入することを強くおすすめします。

 

※詳しくは地震保険の加入率が低い理由。損とは言えない加入する意味とは?をご覧下さい!

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建物の規模、保険期間や保証内容によって無数のプランが作成できます。

 

火災保険・地震保険へ最長の期間で加入すると仮定すると15万円~30万円ほど見込んでおけば大丈夫でしょう。

 

 

売買契約印紙代

 

不動産の売買契約書に張り付けする印紙(税金)です。

 

500万円超~1000万円以下の不動産の売買契約書には「5,000円」。

 

1000万円超~5000万円以下の不動産の売買契約書には「1万円」。

 

5000万円超~1億円以下の不動産の売買契約書には「3万円」の印紙代が掛かります。

 

 

仲介手数料(仲介物件購入時)

 

仲介会社を通して物件を購入する場合に仲介会社に払う手数料になります。

 

物件価格×3%+6万円+消費税という計算式にてなりたっています。

 

新築の場合、物件価格の建物に掛かる消費税を差し引いて計算します。

 

 

ローン代行事務手数料(不動産会社による・ローン借入する場合)

 

不動産会社によっては、ローンの手続きのお手伝いをする代わりに、費用が発生する場合があります。

 

各不動産会社によりますが、5~15万円ほどが一般的です。

 

 

固定資産税等清算金

 

現在の所有者が今年一年分は固定資産税・都市計画税を納税する義務があります。

 

そこでお互いの負担が公平になるように引渡し日に日割り計算して清算します。

 

金額は物件によって異なりますが、数万~15万円程掛かってきます

 

 

管理費・修繕積立金等清算金(中古マンションの場合)

 

現在ほとんどのマンションで管理費・修繕積立金は前払いをしています。

 

ですので、現在の所有者が管理費・修繕積立金を支払い済&口座引き落としになる予定の分があります。

 

しかし、引渡し日以降は新しい買主に所有権が移るため、お互いの負担が公平になるように引渡し日に日割り計算して清算します。

 

一般的には(管理費+修繕積立金)×2ヶ月分を見込んでおけば大丈夫です。

 

 

修繕積立基金・管理準備金(新築マンションの場合)

 

新築マンションを購入した場合、将来の大規模修繕の費用のために引渡し時に「修繕積立基金」を収めることが多いです。

 

目安としては20万円~40万円程といったところでしょうか。

 

また、まれに引き渡し時に数万円程「管理準備金」を収める場合があります。

 

 

その他住民票、印鑑証明書代・各振込手数料等

 

ローン審査や抵当権設定の為の、住民票・印鑑証明書・課税証明書等の取得費用。

 

また、決済、引き渡しの際に振り込むための振込手数料なども掛かります。

 

5,000~6,000円前後見込んでおけば大丈夫です。

 

 

リフォーム・追加オプション費用

 

中古の場合で別途必要があればリフォーム費用が、新築の場合でも必要があれば別途オプション費用が掛かります。

 

 

不動産取得税

 

「購入時」にかかる費用というわけではないですが、とても忘れがちなので念のため表記しました。

 

不動産が引き渡されてから約5~6ヶ月後に不動産取得税の支払いがあります。

 

地域や物件の規模・築年数などによって金額はまちまちですが、数十万円~百万円前後と大きな金額が掛かる場合がありますので、必ず事前に概算費用を見込んでおきましょう。

 

 

まとめ 現金購入ではさらに安くなります。

 

予め物件価格の8%分は最低限資金計画に組み込んでおくことが大切です。

 

さらに、区分所有の場合は全額現金購入という方も多いと思うのでさらに諸費用を安く抑えることも可能です。

 

今回の記事を参考に余裕のある資金計画を立てましょう!

 

 

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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