区分所有マンション投資の裁定取引！賃貸中を購入・実需向けに売却！

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比較的誰でも簡単に毎月の賃貸収入に加えて（インカムゲイン）、売却益（キャピタルゲイン）も十分に狙える優れた不動産投資法を今回はご紹介したいと思います！

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

投資の世界には裁定取引（アービトラージ）と言った方法があります。

今回ご紹介する区分所有マンション投資における裁定取引（アービトラージ）とは同じ物件にも関わらず、入居者がいるorいない状況での市場の歪みによる価格差（利ざや）を利用して、利益を上げる方法のことを言います。

私も初めての物件購入は、この裁定取引（アービトラージ）の方法を利用して区分所有マンションを購入しました。

それでは、もう少し詳しくご紹介していきたいと思います！

※具体的な方法・基準・注意点については区分所有マンション投資の裁定取引の具体的な方法・基準・注意点は？ご覧下さい！

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賃貸中で買って、自己居住用に売る

まずは、なぜ入居者がいるorいないで価格の差が出てしまうのでしょうか？

私たち不動産投資家は通常、「物件の賃料を元に」その物件からいくら収益が出るのか？どのぐらい利回りがよいのか？で購入価格を決めています。

なんとなく投資家目線で見ると「満室（賃貸人がいる）の方が高く売れる！」思ってしまう方もいるかもしれませんが、それは「買主が投資家しかいない」と思ってしまっているからです。

自己居住を目的とする買主にとっては、基本的にいくらで貸せるかといったことには興味がありません。

「マンションのグレード・ブランド」・「人気の学区」・「周辺環境」など様々な主観的な要因から物件ごとに価格にバラつきがあります。

こういったことから、空室の売買価格は実需（自己居住用）の相場で決まるのに対して、賃貸中の物件は収益還元評価によって決まります。

ですので、分譲マンションを入居者がついている状態（オーナーチェンジ）で安く購入して、入居者がいる間は家賃を得て、退去した後は、住宅ローンで購入する人（実需）に高く売るという方法が取れます。

特に実需の需要が大きいファミリータイプのマンションは、賃貸中の方が空室よりも安く買える可能性があります。

この方法は不動産相場の上昇に依存しなくても、市場の歪みを突いて利益を上げる可能性があり、転売目的でなかったとしても、不動産相場が下降した際には、売却損が生じるリスクはかなり少なくなります。

そして、賃貸している間は、投資額に対して１０%前後の収益があるわけですから、かなり安全な投資だと思います。

また、不動産業者の中で、賃貸中のファミリータイプのマンションを安く買って、入居者が出て行ったらリフォームをして高く売ることを専門にして急成長した会社で有名なのがスター・マイカです。

昨年にはなんと、東証一部上場も果たし、急成長を続けていてます。

区分所有マンションの裁定取引の一例

それでは簡単な例えを見ていきましょう。

区分所有マンションの表面利回り８%が相場のエリアがあったとします。

マンションの家賃が月額１４万円とすると、収益還元法で評価すると『２,１００万円』が相場ですので、売主側は２,１００万円の値付けをして販売していました。

しかし、空室になった後に同じマンションを一般の自己居住用の方向けに販売された過去の取引事例や、近隣の条件が近い分譲マンションの取引事例を調べてみると『２,７００万円』で売却出来ることが分かりました。

ですので、このマンションを仮に満額で購入したとしても、

「２,７００万円」－「２,１００万円」=６００万円の売却益

の利ざやを取ることが出来るといった具合です。

まとめ　区分所有マンションの出口を工夫するだけ

出口戦略として「実需向け」に目を向けるというのはとても大事です。

今回の方法を一例として、ご自身の所有物件や検討している物件を一度「実需向け」に売却することは出来ないか考えてみてはいかがでしょうか？

※具体的な方法・基準・注意点については区分所有マンション投資の裁定取引の具体的な方法・基準・注意点は？ご覧下さい！