区分所有マンション投資の裁定取引の具体的な方法・基準・注意点は？

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賃貸収入も売却益も狙える区分所有マンション投資の裁定取引（アービトラージ）ですが、いくつか重要なポイントがあります。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

先日は区分所有マンションの裁定取引（アービトラージ）を利用した投資法についてお話させていただきました。

※詳しくは区分所有マンション投資の裁定取引！賃貸中を購入・実需向けに売却！をご覧下さい！

ですが、賃貸中を買えばいいと言っても、具体的にはどういったマンションを狙っていけばよいのでしょうか？

そこで今回は具体的な方法・基準・注意点などについて、まとめていきたいと思います！

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専有面積３０～４０㎡以上のマンションを狙う

なによりも一番大事なのが部屋の広さです。

それはなぜかいうと、出口を考えた時に、自己居住用に購入する買主はみなさんご存知の「住宅ローン」を使うのですが、この住宅ローンには一般的に面積要件があります。

ですので、あまりにも狭すぎると、通常の住宅ローンが使えなくなってしまい、現金購入の方以外は購入不可となってしまっては、あまりにも買主を限定してしまいます。

その基準は金融機関によって異なりますが、一般的に専有面積が３０㎡以上あればフラット３５をはじめとした、様々な金融機関の住宅ローンが取り扱えます。

ただし、３０㎡だと完全に１人暮らし用かつ、自己居住用として購入するには少し狭いので、やや購入者が限定されてしまう点と、４０㎡以上が基準になっている金融機関もありますので、４０㎡以上で探すことができればなお良しです。

さて、先ほどファミリータイプといったお話をしましたが、３LDKなどを無理に狙う必要はなく、住宅ローンさえ利用できればOKです。

また、ワンルームなどと比べ、部屋が広い方がファミリー層が入居する為、入居期間が長くなる傾向があります。

さらに、賃料も高くなりますので、入居者のマナーや家賃の滞納なども少なくなる傾向があります。

ただ、ファミリー物件のように広くなればなるほど広さに対して家賃が取れなくなってくるので、この点には注意が必要です。

表面利回りは最低でも１０%以上で探す

それではどの程度の利回りが必要でしょうか？

ここからは考え方や状況によって少し変わってくるかと思います。

まずは本当に大きく価格差がある場合です（例えば賃貸中を購入時3,000万円、実需向け売却時4,500万円など）。

このような場合は基本的には賃貸中の方が退去したら早く売却して、その売却資金を元手に次へ投資した方が良いと思いますので、毎月の収支がプラスであれば問題ないと思います。

自然に退去を待つだけでなく、場合によっては立ち退き交渉も考えてもよいと思います。（アパートローン利用時は短期売買のペナルティや今後の融資への影響も注意してください。）

ただ、実際は上記の用にここまで価格差が出るようなケースは稀です。

そもそも１室だけの規模が大きくない区分所有ですから、大抵価格差は数百万円～リフォームして１０００万円も差が出れば十分です。

そうなると、不動産相場全体が下落したり、築年数の経過による価格の下落や現在の入居者がいつ出て行くかが分からない以上は、価格差だけでなく賃貸収入についてもしっかり意識すべきです。

また、いくら売却益が出そうと言っても、専有面積が大きい区分所有マンションの場合、広さに対して家賃が高く取れず、表面利回り６～７%程度だと、管理費・修繕積立金で圧迫されてしまい、毎月の収支はちょっとプラスな程度だと思います。

さらに、ローン借入をしている場合は毎月の収支がトントンか下手したらマイナスです。

ですので、区分所有の賃貸中物件を購入して実需向けに売却する方法は基本的には現金購入の方が向いている手法と言えます。（区分所有は担保評価も低いので、今後の融資を考えると私は基本的にローンを組んで買おうと思いません。）

私は現在東京都内が主戦場で、今は区分所有は求めてないですが、今後もし探すとしても最低でも表面利回りは１０%以上で探します。

そして、最終的に価格交渉をしてネット利回り９～１０%前後で落ち着くような物件を購入することができればOKという条件で購入します。

もちろんエリアによって異なりますので、仮に地方であれば空室期間も考えるともっと高い利回りでの条件が必要です。

新耐震基準の物件を購入する

絶対条件ではありませんが、基本的には新耐震基準のマンションを購入するのがおすすめです。

住宅ローンを見ても、特にフラット３５などは旧耐震の物件に対して融資が厳しいですし、他の金融機関も審査を辛く見る傾向があるので買主の間口は広い方がいいです。

実際に探していただければ分かりますが、築古の場合がほとんどかと思います。

まとめ　初心者・リスクを抑えたい方・ローンが組みづらい方におすすめ

今回の投資法に関してですが、以下のような方

・初めての不動産投資でまずは区分所有を買って学びたい、様子を見たい方。

・現金は余っているんだけど、極力リスクを抑えて安定運用したい方

・属性や収入的にいきなり高額なローンが組みづらいので、事業実績を作り、かつ売却益で自己資金を増やしたい方

に取っては特に手堅く利益が出せますし、おすすめですので是非参考にしてみて下さい！

※区分所有マンションの裁定取引の概要については区分所有マンション投資の裁定取引！賃貸中を購入・実需向けに売却！をご覧下さい！