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不動産投資用1棟マンションの外壁大規模修繕の修繕項目と工事内容

投稿日:2018年12月21日 更新日:

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 1棟マンションを保有したら、外回りの大規模修繕工事が欠かせませんが、今回は具体的な工事内容をご紹介します。

 

1棟マンションを保有したら、外回りの大規模修繕工事が欠かせませんが、今回は具体的な工事内容をご紹介します。

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

賃貸経営を始め、1棟マンションを取得したら、みなさん必ず「大規模修繕工事」について頭を悩ませていることと思います。

 

大きな費用が掛かる項目ですが、実際の工事内容はどんなことが行われているか簡単に知っておくことは大切です。

 

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なぜ建物外装メンテナンスが必要なのか?

 

屋根や外壁の塗装、防水工事の修善目安は、おおむね10~15年です。

 

長年、雨風にさらされ屋根の塗装が膨張したり、タイルや防水シートに亀裂が入ることで雨水が浸入する原因となってしまいます。

 

また、雨漏りや損壊が発生したときに、何よりも入居者へ迷惑を掛けてしまうことになります。

 

さらに、発生後の対応は通常工事に比べ、費用も割高になってしまいますので、その様な事態を避けるためにも定期的なメンテナンスは欠かすことが出来ません。

 

 

足場掛け

 

 

 

まずは足場を組み、塗装等が外部に飛散しないようにメッシュシートで養生を行います。

 

足場を組むにはそれなりの費用が掛かりますから「屋根工事」や「外装工事」など足場が必要な工事は同時に施行することでコストを圧縮することができます。

 

また足場を掛けることによって、普段は見えない箇所の状態をチェックすることが出来ます。

 

劣化している部分などが発見されれば、併せて補修工事なども行います。

 

 

高圧洗浄

 

塗装を行う前に、下地に付着している汚れや古い塗装などを除去する為、高圧洗浄機にてしっかりと洗浄を行います。

 

粘着力の弱まっている古い塗膜の上に新たな塗装をすると、塗装後間もなく剥がれてしまうことがあります。

 

 

防水シーリング打ち替え

 

タイルの目地にはゴム剤のシーリング(シール)が施されています。

 

このシーリングには、建物の振動等によるタイルのひび割れ防止や防水の効果があります。

 

シーリングには通常ゴムのように弾力がありますが、劣化が進んでいると硬くなってヒビが入ったり、切れたりします。

 

これらのヒビや切れ目から雨水が入り込み、コンクリートの劣化や雨漏りの原因となりますので、古いシーリングを撤去し、打ち直しを行います。

 

 

屋根・バルコニー防水&外壁塗装

 

雨水の漏水を防ぐため屋上・バルコニー等には防水塗装を行います。

 

共用部の鉄部なども下塗り・中塗り・上塗りと3段階でしっかり塗装を行います。

 

もちろんリニューアルにより建物のイメージアップにもつながります。

 

 

タイル工事

 

タイル面は目視・打刻調査を行い、浮きやヒビ割れが見られるタイルは新しいものへ張り替えます。

 

タイルの劣化具合は、外から見上げるだけでは判断できず、実際に足場を掛けて確認を行う必要があります。

 

そのため事前の工事見積もりでは確定金額を提示できないため、ある程度の枚数(面積)を想定して予算に組み込んでおきます。

 

タイル工事は建物の機能を維持することばかりではなく、外観から受ける建物の印象・イメージの大切な要素ともなっています。

 

 

まとめ 工事内容を理解して計画を立てよう

 

建物を長持ちさせ、入居者が快適に暮らせるようにすることは、安定した賃貸経営を行っていく為の基本です。

 

ご自身のマンションが、どういったメンテナンスが行われているか、行わなければならないのかをしっかりと理解して、工事会社との打ち合わせや、今後の修繕計画などに生かしてみてください!

 

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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