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不動産購入時のマイソク・販売図面の見方を解説(戸建・土地編)

投稿日:2019年1月12日 更新日:

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不動産の購入を検討する際に、紙1枚に概要が記載してある「販売図面」(マイソク)を渡されるかと思います。    今回は専門用語も多く分かりにくい、不動産の販売図面の見方を解説していきたいと思います!

 

不動産の購入を検討する際に、紙1枚に概要が記載してある「販売図面」(マイソク)を渡されるかと思います。

 

今回は専門用語も多く分かりにくい、不動産の販売図面の見方を解説していきたいと思います!

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

不動産の特に仲介会社で利用されている販売図面(マイソクとも呼ばれています。)。

 

「何千万円もする不動産の購入を検討しているのに、資料は紙切れ1枚だけ?」と思ったことはありませんか?

 

いやいや、侮ってはいけません。

 

販売図面をしっかり読み込むことで、その物件の最低限知りたい情報はちゃんと網羅されています。

 

それでは販売図面の項目を一つ一つ見ていきましょう。

 

※建物構造の詳細については建物構造のS造やRC造ってどういう意味?種類・特徴・違いを解説!をご覧下さい!

建物構造のS造やRC造ってどういう意味?種類・特徴・違いを解説!

  よく住宅や部屋探していると「W造・S造・RC造・SRC造」と書いてあるのを目にしたことがある人も多いと思いますが、それぞれどういった意味が含まれているのでしょう?  

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物件種別

 

この物件の不動産の大きく分けた分類が記載してあります。

 

主に居住用として考えられる物件の種別としては、

 

・新築戸建

・中古戸建

・売地

 

などが考えられます。

 

 

交通・駅

 

その物件から利用可能な駅の情報が記載してあります。

 

最寄駅が基本ですが、物件によっては最寄駅ではなく、評判の良い駅を表示しているような場合もあります。

 

また、記載されている駅を基準にして、徒歩の場合は「道路距離」で1分=80mで計算されています。

 

バス停からの距離も同様です。

 

基準については法令で定められています。

 

 

間取り

 

各部屋の大きさは、通常「畳数」にて記載されています。

 

また、以下のように数字と略されたアルファベットで表記されています。

 

頭の数字⇒居室の数

L⇒リビング

D⇒ダイニング

K⇒キッチン

S⇒サービスルーム(納戸)

 

例えば『3LDK』であれば、

 

「3つの居室とリビングとダイニングとキッチンがある部屋(または家)」という意味になります。

 

 

価格

 

売主の販売希望価格が表示してあります。

 

土地は消費税がかかりません。

 

また、建物がある場合でも売主が個人の場合は消費税は発生しません。

 

業者が売主で販売する物件の、建物については消費税が掛かり、その場合は一般的に税込の価格で表示されています。

 

 

物件所在地

 

基本的に住居表示で記載されていますが、土地の地番で記載されている場合もあります。

 

住居表示とは普段我々が住所として利用している、自治体(区・市役所)が管轄する番地のことを言います。

 

地番とは法務局の土地登記簿謄本に記載されている不動産を管理する為の所在地番のことを言います。

 

新築戸建や新しく区画割した土地の場合は地番表記の場合がありますが、それ以外は住居表示がほとんどです。

 

 

土地面積(地積)

 

現在の土地の面積が記載されています。

 

私道の負担がある場合は、その面積は別に記載することになっています。

 

道路後退(セットバック)等の部分の面積については、含んでいる場合がほとんどです。

 

その場合は備考欄にセットバック部分の面積が記載されています。

 

また面積の単位は「㎡」ですが、土地や戸建の場合は合わせて「坪」の表記も記載されている場合が多いです。

 

一般的な例として、1坪=3.30578㎡と憶えておきましょう。

 

例えば110.00㎡の土地があったとするならば、この土地は約「33.27坪」となります。

 

 

建物面積

 

土地面積と同様に建物も記載されています。

 

建物と一体となった車庫の場合、車庫面積を含んで記載される場合があります。

 

通常は「内車庫面積〇〇㎡含む」と記載があるかと思いますが、注意が必要です。

 

中古戸建ての場合は土地と同じく法務局の建物登記簿の延床面積が記載されています。

 

未登記部分がある場合はその旨の記載があります。

 

 

建物構造

 

建物構造としては様々なものがありますが、一般的に下記の5種類が表示されていることがほとんどです。

 

  • 鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)
  • 鉄筋コンクリート造(RC)
  • 重量鉄骨造
  • 軽量鉄骨造
  • 木造

 

※建物構造の詳細については建物構造のS造やRC造ってどういう意味?種類・特徴・違いを解説!をご覧下さい!

建物構造のS造やRC造ってどういう意味?種類・特徴・違いを解説!

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土地権利

 

通常販売されている物件のほとんどが「所有権」となります。

 

所有権とはその所有物の使用・収益・処分等が法令の範囲内で所有者が自由に扱える権利のことを言います。

 

まれに賃料を払うことで使用できる権利の「借地権」の物件もありますので、注意しましょう。

 

 

地目

 

地目とは土地登記簿に記載されている、土地の主な利用用途ごとに分類された種類のことを言います。

 

宅地・山林・雑種地・畑等があり、金融機関から住宅用として融資を受けて購入する場合には、地目を宅地に変更しなければなりません。

 

 

都市計画

 

都市計画は市街化区域と市街化調整区域に分かれます。

 

一般的には住宅を建てられるのは「市街化区域」です。

 

市街化調整区域は基本的に市街化を抑制する為の地域ですので、住宅の建設が出来ない地域となります。

 

しかし、例外として建てられる場合もあります。

 

 

用途地域

 

都市に立地する多種多様な用途の建築物の混在を防ぐ為に市街化区域内には12種類の用途地域によって分類されています。

 

これにより、地域内に建築できる建物の種類や・規模等を制限しています。

 

 

建ぺい率・容積率

建ぺい率

 

建ぺい率とは建物の建築面積(建坪、水平投影面積)の敷地面積に対する割合のことを言います。

 

例えばですが、「建ぺい率50%」と記載されていた場合100㎡の土地には建坪が最高で50㎡の建物まで建てることができます。

 

容積率

 

容積率とは建物の延床面積(各階の合計床面積)の敷地面積に対する割合のことを言います。

 

例えばですが、「容積率80%」と記載されていた場合100㎡の土地には延床面積が最高で80㎡の建物まで建てることができます。

 

 

その他の法令上の制限

 

都市計画法の地区計画、建築基準法の制限、国土利用計画法等のその他制限がある場合に記載されています。

 

 

築年月日

 

建物が建築された年月日が記載されています。

 

完成後1年未満の未入居の住宅が「新築戸建」で、1年以上経過したものは「新築後未入居の中古戸建」となります。

 

 

駐車場

 

駐車場の有無が記載されています。

 

戸建ての場合一般的に呼び名が3種類あります。

 

・カースペース⇒屋根なし駐車場

・カーポート⇒屋根付き駐車場

・車庫⇒建物と一体となった駐車場

 

 

現況

 

物件の現在の状況を表しています。

 

土地の場合は「更地」か「古屋が建っている」かどうか。

 

新築であれば、「建築中」か「完成済」かどうか。

 

中古であれば、「居住中」か「空室」かどうかなどが判断出来ます。

 

 

引渡し時期

 

売買契約後、どの程度の期間で引渡しを受けることが出来るか記載してあります。

 

「相談」「〇月〇日以降」「契約後3ヶ月」などの記載があります。

 

いずれにしても契約後、現金購入者以外は、住宅ローン等の手続きもありますし、お互いが都合が合うかどうか確認する必要があります。

 

 

接道状況

 

物件の宅地と、道路がどの様に接しているかを示しています。

 

建物を建てるには、原則として敷地が建築基準法上の道路に、2m以上接していることが条件となります。

 

 

設備

 

主にライフラインの状況が表示されています。

 

上下水道・電気・ガスなどについてです。

 

下水に関しては公共下水(本下水)なのか浄化槽設備が必要なのか。

 

ガスは「都市ガス」「プロパンガス」「集中プロパンガス」等が記載されます。

 

取引態様

 

紹介している不動産会社がその物件に対して「売主」や「媒介」(専属専任・専任・一般)などの立場を表しています。

 

 

備考

 

上記以外で、この物件に必要な特記事項が記載されています。

 

例として、

 

・別途必要になる場合の設備等の負担金

・外構費用

・中古戸建の増築未登記部分の面積

・中古戸建の瑕疵担保責任に関する事項

・土地の場合は地勢や環境・セットバックに関して

 

などが考えられます。

 

 

まとめ 1枚にかなりの情報が詰まっている!

 

今回は販売図面の項目の内容について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

 

実はたった1枚にこれだけ多くの情報が詰まっています。

 

販売図面だけでも物件の良し悪しを判断できるポイントも多くありますので、是非この機会に勉強してみてください!

 

※建物構造の詳細については建物構造のS造やRC造ってどういう意味?種類・特徴・違いを解説!をご覧下さい!

建物構造のS造やRC造ってどういう意味?種類・特徴・違いを解説!

  よく住宅や部屋探していると「W造・S造・RC造・SRC造」と書いてあるのを目にしたことがある人も多いと思いますが、それぞれどういった意味が含まれているのでしょう?  

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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