小規模宅地等の特例を有効活用して相続税を節税する方法・ポイント

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メリットが非常に大きい「小規模宅地等の特例」を有効活用するアイディアを考えていきましょう。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

先日は「小規模宅地等の特例」の概要等についてご紹介させていただきました。

※詳しくは小規模宅地等の特例とは？不動産相続の節税が出来る概要と適用要件をご覧下さい！

前回ご紹介した通り、小規模宅地等の特例は、

・特定居住用宅地

・特定事業用宅地

・特定同族会社事業用宅地

・貸付事業用宅地

の４パターンに該当する場合に大幅に課税価格が減額されます。

この特例を適用する場合としない場合とでは相続税の納税額に大きな違いが生じます。

そこで、今回は小規模宅地等の特例を有効に活用するためのポイントを検討してみましょう。

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同じ金額の宅地なら坪単価の高い宅地が有利

例えば、同じ評価額の特定事業用宅地を所有している場合でも、400㎡で１億円の宅地Aと2000㎡で１億円の宅地Bとでは、この特例を適用した場合の減額の金額には大きな差が生じます。

それではどの程度減額される金額に差が出るか、計算していきましょう。

・特定事業用宅地

・適用面積　４００㎡まで

・減額割合　８０%

・土地価額　１億円

○宅地A（400㎡）

宅地Aはちょうど４００㎡の為、土地全体が８０%の減額を受けることが出来ますので、

１億円×４００㎡／４００㎡×８０%=８,０００万円

よって、課税価格に算入される宅地の価格は「２,０００万円」となります。

○宅地B（2,000㎡）

宅地Bに関しては2,000㎡ありますが、減額の適用になるのは400㎡の部分のみになりますので、

１億円×４００㎡／２０００㎡×８０%=１６００万円

よって、課税価格に算入される宅地の価格は「８,４００万円」となります。

特定居住用宅地や特定事業用宅地に該当しない宅地は貸付用宅地に転用

特定居住用宅地や特定事業用宅地は、居住継続や事業の継続要件があります。

例えば、居住用宅地を所有している人に配偶者や同居親族がいる場合には、相続が発生したら配偶者や同居親族がその居住用財産を相続すれば、特定居住用の８０%減額が受けられます。

しかし、配偶者や同居親族がなく、相続人である子供達がそれぞれ居住用財産を持っているような場合等には、特定居住用宅地の適用が受けられません。

また、事業用宅地を所有している人の事業を承継する親族がいない場合等にも、特定事業用宅地の適用が受けられません。

そして、そのような宅地を相続した場合、相続した親族が賃貸住宅や賃貸店舗等に転用するケースがありますが、相続発生後に賃貸事業に転用しても、小規模宅地等の特例による減額は受けられません。

そこで、そのような宅地は、可能であれば被相続人の生前に賃貸住宅や賃貸店舗等の貸付用地に転用すれば、相続発生時に貸付用地となり、２００㎡までの部分に５０%の減額が使えるようになります。

小規模宅地等の特例の対象が複数ある場合は併用可能

先日記事にて、小規模宅地等の特例の対象をご説明させていただきましたが、それぞれを併用することも可能です。

A　特定居住用宅地　３３０㎡

B　特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地　４００㎡

C　貸付事業用宅地　２００㎡

自宅の他にお店や事業をやっている場合には、特定事業用宅地と特定事業用宅地の特例を両方で受けることが可能です。（A＋B）

単純に合計した３３０㎡＋４００㎡=７３０㎡までフル活用することができます。

ただし、合わせて、貸付事業用宅地の特例を適用することは出来ません。（A＋B＋Cはダメ）

自宅（又は事務所）の他にアパートやマンションなどを所有している場合には、特定事業用宅地or特定事業用宅地と貸付事業用宅地の特例を両方で受けることが可能です。（A＋C or B＋C）

ただし、面積に関しては、フル活用することは出来ず、下記の計算式で適用面積の調整を行います。

Ａ×２００÷３３０＋Ｂ×２００÷４００＋Ｃ≦２００㎡

自分でどの土地で適用を受けるのか（割合）を選択することが出来ます。

基本的には、減額割合の大きい自宅や事業用地を優先するのが原則です。

しかし、自宅よりも土地評価の高いマンションの土地を所有していて、路線価の差が大きい場合は、貸付事業用宅地で小規模宅地等の特例を優先させた方が節税効果が高い場合もあります。

まとめ　元気なうちに一度専門家に相談を！

不動産の相続対策を考える際には、小規模宅地等の特例の活用方法を考えることはとても大切です。

また、本当に適用可能なのか、どういった組み合わせが最適なのかといったことは判断が難しくなるケースが多いので、一度税理士などの専門家と相談しながら効果の高い方法を検討してみてください。

※小規模宅地等の特例の概要や適用要件については小規模宅地等の特例とは？不動産相続の節税が出来る概要と適用要件をご覧下さい！