不動産の２０１９年問題とは？賃貸経営との関係や対策方法を考える

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みなさんは「２０１９年問題」という言葉を聞いたことがありますか？

この２０１９年問題は今後建築・不動産業界に大きな影響を及ぼすと言われています。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

日本の世帯数が減少し問題が起こるのが「2019年問題」です。

この問題と賃貸経営にはどのような影響があるのでしょうか？

※不動産投資の空室リスクについては不動産投資の空室リスクとは？対策の方法、ポイントをまとめました！をご覧下さい！

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２０１９年問題とは？

２０１９年問題とは、２０１９年を境に「世帯数」が減少を始めることで、住宅需要の低下や不動産価格の下落に繋がるのではないかと懸念されていることを言います。

賃貸に置き換えれば「空室率の増加」や「家賃下落」が進行するということであり、賃貸経営を行う上でも見過ごすことはできません。

これまでの日本の世帯数は、高齢者の独居や核家族化の進行によって増加傾向にありました。

住宅は１世帯につき１つずつ供給されるのが一般的ですから「世帯数」さえ増えていれば住宅需要は減りません。

しかし２０１９年その世帯数がいよいよ減少を始めると言われています。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、日本の世帯数は２０１９年の5,300万世帯をピークに、２０３５年には約６％減の4,955万世帯まで減少するとされています。

住宅需要の減少によって起こること

まず考えられるのは、前述のとおり「空室率の増加」です。

約６％の世帯数減少は、そのまま空室率の増加の割合と言い換えてもいいでしょう。

ただし、この世帯数減少が全国で均一に発生するはずがありませんから、ある地域は０～２％の減少でも別の地域では１０％以上の減少といったことが起こると考えられます。

また、住宅需要の減少の影響が賃貸だけでないことを忘れてはなりません。

新築・中古を問わず戸建・マンションの需要も減少し、価格が下がることになれば、こうした「持家」とも競合します。

こうなると、周辺物件との入居者争いはさらに激化することになります。

もう少し大きな視点で見てみると、「人の集まる街」と「人の集まらない街」の二極化がより一層進むことが考えられます。

魅力のない街から魅力のある街へと人が出ていくことは、残念ですが当然のことです。

世帯数減少は賃貸経営のみならず、街というものの運営にもとても深刻な問題です。

世帯数減少時代にいかに備えるか

それでは２０１９年以降の世帯数減少時代に、我々はどのように備えるべきでしょうか。

もちろん、リフォームなどを行い物件力の強化や差別化といったことも、２０１９年以降もますます重要となりますが、より大きな視点に立って考えてみましょう。

投資エリアを組み換える

早い段階で「人が集まらない街」の物件を売却し、その売却益を元に「人が集まる街」の資産を購入して運営することです。

需要と供給という点から見ても、不動産投資のお手本とも言える手段です。

間取りがコンパクトな物件に組み替える

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計」の家族類型別世帯の内訳を見ると、2010～2035年の間に割合が上昇するのは「単独」(単身者)・「夫婦のみ」・「ひとり親と子」世帯とされています。

未婚率の上昇や晩婚化の影響により、１世帯あたりの人数がより少なくなっていくと予想されています。

ですので、ワンルーム～２ＬＤＫ程度の間取りを投資対象として増やしていくことは対策として有効でしょう。

物件をバリアフリー化する

みなさんご存知の通り、日本は超高齢化社会に突入しており、今後数十年は高齢者の割合も増え続けると予想されています。

ですので今以上に、高齢者向け住宅の需要は拡大するのは間違いないでしょう。

そこで賃貸においても、高齢者に配慮した、「バリアフリー住宅」には注目していきましょう。

手すりやスロープの設置や、段差を無くしたりと、バリアフリー化が進んでいる住宅は入居率にも影響が出てくるはずです。

まとめ　賃貸経営の競争は激しくなる

今回の世帯数減少は大きな課題ですが、人がいる限り、住まいが不要になることはありません。

これを機会に、将来の需要を先読みし、適切な物件に投資することがますます重要になってくるでしょう。

※不動産投資の空室リスクについては不動産投資の空室リスクとは？対策の方法、ポイントをまとめました！をご覧下さい！