初めての不動産投資にて区分所有マンションの裁定取引を活用した実例

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実際に私が購入した区分所有マンションを元に裁定取引（アービトラージ）を利用した投資が本当に有効なのか検証していきましょう！

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

さて、先日から区分所有マンションの裁定取引（アービトラージ）を利用した投資法についてお話させていただいてますが、なにを隠そう私が初めて購入した不動産投資物件はこの方法を利用しています。

今回は実際に私が購入した実例を元に考えていきましょう！

※区分所有マンションの裁定取引（アービトラージ）については区分所有マンション投資の裁定取引！賃貸中を購入・実需向けに売却！をご覧下さい！

※具体的な方法・基準・注意点については区分所有マンション投資の裁定取引の具体的な方法・基準・注意点は？ご覧下さい！

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物件詳細

立地 　東京都多摩エリア（１日乗降客数３～４万人）　駅徒歩１～２分

築年数　購入時築３３年（新耐震基準）

間取り　２DK

広さ　約４０㎡

売り出し価格　８００万円

月額家賃　６７,０００円

管理費・修繕積立金月額　約２０,０００円

年間固都税　約４８,０００円　

表面利回り　約１０．０５%

ネット利回り　約６．４５%

最終的に価格交渉をした結果以下のような価格にて契約しました。

購入時価格　６００万円

表面利回り　約１３．４%

ネット利回り　約８．６%

先日の記事の通り本来は、ネット利回りで９%以上狙いたかったのが本音です。

※具体的な方法・基準・注意点については区分所有マンション投資の裁定取引の具体的な方法・基準・注意点は？ご覧下さい！

本当は５５０万円にて買い付けを入れたかったのですが、買取業者と競合してしまい少しだけ買い上げる結果となってしまいました。

しかし、駅１～２分という好立地を考えると、エリア的にはかなり高い利回りです。

さて今回購入した物件ですが、築古ということもあり既に３年程経過していますが、購入時と現在で実需向けの取引価格は変わっていません。

そういった点を踏まえた上で、過去の取引事例や近隣の類似物件と比較して、仮に今現在空室にて売却したとすると、

○表層リフォームした場合（５０万円前後）

「９００～１０００万円」

○フルリフォームした場合（２００万円前後）

「１１００～１２００万円」

程で売却できる可能性が高そうです。

現段階での出口のイメージ

今回、オーナーチェンジで購入している為、中の設備の状況が分かりません。

また、購入してから３年程経過していますので、あと２年で５年超となり長期譲渡所得（２０%）として譲渡所得税も抑えることができます。

さらに、現在の入居者は購入当初から１３年程住んでいますので私のイメージする最高の出口としては、

・今から２年以上住んでもらい、退去の後に、おそらく設備も古くてボロボロの可能性が高いので、フルリフォームをして実需向けに売却する。

というのがベストでしょう。

仮に上記の通りだとすると、

売却価格１,１５０万円－（物件価格６００万円＋購入時諸費用５０万円＋売却時諸費用５０万円＋フルリフォーム代金２００万円）=２５０万円

２５０万円－（２５０万円×長期譲渡所得税２０%）=売却益約２００万円

さらにここに５年間の手取り賃料２５８万円をプラスすると、

『約４５８万円』の収益が上がった結果になります。

ただし、実際のところいつ今の入居者が退去するかは分かりません。

持ち続けていても収益は上がっていますので、私としては

・現金購入に付き無担保の為、次回物件購入時に「共同担保」として利用する。

する可能性も高いと思っています。

まとめ　購入さえ間違えなければ、再現性の高い投資法

今回は、まだ売却までおこなっていないで、あくまでも机上の空論ですが、それでも大まかな成功までのイメージは掴んでいただけたかと思います。

区分所有マンションは投資物件の中でも購入後は一番管理が楽なのもメリットですので、とにかく購入段階で慎重に検討することこそが、今回の裁定取引（アービトラージ）を利用した投資法の鍵と言えます。

※区分所有マンションの裁定取引の概要については区分所有マンション投資の裁定取引！賃貸中を購入・実需向けに売却！をご覧下さい！

※具体的な方法・基準・注意点については区分所有マンション投資の裁定取引の具体的な方法・基準・注意点は？ご覧下さい！