賃貸経営の雨漏り対策は定期診断と３つのメンテナンスが重要です！

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近年、猛烈な集中豪雨が増えており、毎年全国各地に相当な被害をもたらしています。

もし賃貸物件で雨漏りなどが発生すると修繕や設備交換などといった多額の費用がかかります。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

雨漏りは出費の他にも入居者が物件に不満や不安を抱えるようになり退去にも繋がる厄介な存在です。

それを防ぐためにも今回は、定期診断・メンテナンスの重要性を考えていきましょう。

※雨漏り被害の原因と点検箇所については不動産投資における雨漏り被害の怖さと原因・点検箇所をチェック！をご覧下さい！

※雨漏り対策の費用の目安と保険については不動産投資の雨漏り対策は事前の修繕と保険への加入がポイント！をご覧下さい！

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３つの雨漏りメンテナンス

行う時期の観点から、メンテナンスは大きく３つに分けられ、雨漏り対策でもそれは同様です。

予防メンテナンス

１つ目は「予防メンテナンス」です。

例えば、屋上防水の耐用年数はおよそ１０年程度なのですが、それを基準に定期的に、あるいは早めに屋上防水をしておこうというものです。

屋上防水の費用は1平方メートルあたり約6,000～9,000円前後が相場になります。

実際に施工となれば、バルコニーや廊下部分、立ち上がり部分も必要なので、施工面積は屋上の広さの1.5倍程度で考えておく必要があります。

ざっくりとした目安ですが、６世帯程度のスレート葺きサイディング外壁２階建てアパートの場合７０万円～１００万円程の費用が必要です。

また、一般的には足場費用節約の為、さらに同時に外壁塗装を行う場合が多いです。

※雨漏り対策の費用の目安と保険については不動産投資の雨漏り対策は事前の修繕と保険への加入がポイント！をご覧下さい！

こういった屋上防水は費用が高額になるためやはり、「予防メンテナンス」として施工することが望ましいでしょう。

繰り延べメンテナンス

２つ目は「繰り延べメンテナンス」です。

定期点検の結果、まだ大丈夫と判断されたので、「来期の経費に回したい」・「近々売却するので計画なのでメンテナンスを行わない」など、現状を考えながら判断することを言います。

費用との相談の中では「繰り延べメンテナンス」も、もちろんあり得ます。

トップコートの塗替えだけであれば２０万円程度であり、通常５年毎のサイクルで行うものですが、こうした比較的費用が小さく短いサイクルのメンテナンスをしっかり行うことにより、その下の防水層の寿命を延ばし、定期診断結果のもと、大きな費用発生を先送りできる可能性があります。

緊急メンテナンス

３つ目は「緊急メンテナンス」です。

集中豪雨にあい、屋上の防水シートの切れ目から階下漏水が起こり、入居中の部屋が水浸しで即時対応が必要・・等、緊急性が高い場合のことを言います。

予防的に行うにせよ、繰り延べて行うにせよ、しっかり行えば問題はないでしょうが、放置して何もしないとなると、いざという際には緊急メンテナンスという選択肢しか残っておらず、費用も余分にかかるという事態に陥ってしまいます。

もし、階下漏水などが発生し、緊急メンテナンスを強いられたというのであれば、建物内部まで傷んでいる可能性が高く、かかる費用は想像以上に大きくなる可能性があります。

建物寿命も短くなり、資産価値下落にも繋がります。

※雨漏り被害の怖さと点検箇所については不動産投資における雨漏り被害の怖さと原因・点検箇所をチェック！をご覧下さい！

なぜ定期診断・メンテナンスが必要なのか？

物件は人間のカラダとよく似ています。

健康的な人生を送るには定期的な健康診断を行い、病気やケガになれば治療を行います。

物件も同様で、長期的に安全な運営を行うためには定期的な診断、メンテナンスを行い、劣化や老朽化があれば修繕を行います。

もちろん、定期診断、メンテナンスを行っていても緊急メンテナンス（事後対応）をゼロにはできませんが、予防メンテナンス（事前対応）を積み重ねることで、ゼロに近づけられます。

また、予防メンテナンスはスケジューリングができますので、「相見積もりを取得してコストを下げる」・「繰り延べにより支出を分散させる」などコストコントロールも可能です。

費用の面からメンテナンスの実施には渋い顔になりがちですが、「賃料、空室率、緊急時における修繕費が改善されキャッシュフローが上昇する」という視点で捉えると、非常に効果的な投資です。

まとめ　しっかりとしたメンテナンス計画を

もしかしたら、賃貸経営を行ってから１回も屋上防水などの建物メンテナンスをしたことが無いという方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回の記事をきっかけに定期診断をしっかり行い、しっかりとしたメンテナンスを心がけましょう。

※雨漏り被害の怖さと点検箇所については不動産投資における雨漏り被害の怖さと原因・点検箇所をチェック！をご覧下さい！

※雨漏り対策の費用の目安と保険については不動産投資の雨漏り対策は事前の修繕と保険への加入がポイント！をご覧下さい！