不動産投資のデッドクロス問題は回避出来る？対応・対策方法一覧

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賃貸経営をする上で「デッドクロス」を考え、対策をしておくことは非常に重要です。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

前回は不動産投資のデッドクロスの仕組みや怖さについてお話させていただきました。

※詳しくは黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説をご覧下さい！

ではそんなデッドクロスに陥らない・ダメージを緩和するためにはどのようにしたら良いでしょうか？

事前の対策やデッドクロスになった後の対策方法など、ご紹介していきたいと思います。

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購入時に自己資金の額を増やす

自己資金を多く投入することで、借入額が少なくなるわけですから、当然毎月の元金返済額も減ることになります。

ですので、デッドクロスになるリスクを減らすことができます。

繰り上げ返済する

上記の自己資金を増やすと似ていますが、こちらは購入後にデッドクロスを回避する方法の１つです。

繰り上げ返済を行うことにより毎月の元金返済額も減少することになりますので、デッドクロスを遅らせる又は回避する効果があります。

現金を貯めておく

デッドクロスに対して現金を活用する方法としては、遅らせたり・回避したりといった方法だけでなく、増えた納税資金分以上に余裕ある現金があれば問題ありません。

デッドクロスの発生による、キャッシュフローの大幅な悪化により、納税資金等の現金の枯渇が懸念されるわけですが、しっかりとシュミレーションした上で、十分な現金が手元にある状態であればいいわけです。

返済方法を「元利均等返済」にする

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

一般的に「元利均等返済」を選択する方が多いのですが、デッドクロスの発生原因として、「元利均等返済」を選択した場合による、元本支払額の増加があります。

「元金均等返済」を選択していれば返済終了まで元金の返済額が一定ですので、デッドクロスを遅らせる又は回避することが可能な場合があります。

ただし、「元金均等返済」自体を銀行が取り扱っていない場合もありますし、返済当初は支払額が多くなる点には注意が必要です。

※返済方法の違いについては住宅ローンの元利均等と元金均等返済の違い・メリット・デメリットをご覧下さい！

ローンの借り換えで期間を伸ばす

現在借りている銀行から別の銀行へ融資期間が伸びるように借り換えを行います。

融資期間が伸びるということは、月々の返済額（元金返済額）も減少しますので、デッドクロスの発生を遅らせる又は回避することができます。

新規に減価償却費を計上できる物件を購入する

既存の物件がデッドクロス発生により、キャッシュフローを悪化させているとしたら、別の物件を購入して減価償却費を増やすといった方法があります。

築古であれば、短い期間で多くの減価償却費を取ることが出来るので、数年ごとに購入計画を立てるといったことが考えられます。

新築やRCなど耐用年数が長く、減価償却期間も長い物件を保有して、デッドクロスのダメージを減少させるなど、戦略次第ですが新規に物件を購入することも有効な手段の１つです。

売却する

デッドクロスを引き起こす前後での売却や、減価償却期間の終了前後に売却してしまえば、デッドクロスによるダメージを限りなく抑えることができます。

ただし、売却価格と融資残高によっては売れない（又は追加で自己資金が必要な）場合もありますので、購入時にある程度シュミレーションしておきましょう。

まとめ　様々な方法があるが、事前に対策を考えておくこと

今回デッドクロスの対策・対応策などをご紹介させていただいて、意外と様々な方法があることが分かったかと思います。

しかし、現金が必要であったり、購入時の選択やデッドクロスのタイミングを押さえておく必要があったりと、行き当たりばったりの対応では難しいことばかりです。

ですので、しっかりと購入前にシュミレーションをして、「どのような出口戦略を描いて、準備しておくのか」といったことが、デッドクロスの対策としてはなにより重要になってきます。

※デッドクロスの仕組みや問題点については黒字倒産もありえる賃貸経営のデッドクロスとは？問題や仕組みを解説をご覧下さい！