不動産投資の確定申告に必要な基礎知識・ポイント・注意点のまとめ

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新年が明けてすぐにやってくるのが「確定申告」です。

不動産投資を始めた方はほぼ必須の手続きとなるだけに、一年を振り返りつつ、基礎知識やポイントを押さえましょう。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

始めて確定申告を行う方にとっては難しく感じられるかもしれませんが、一度作成出来るようになれば、来年以降は楽に作成できるようになります。

ただ、賃貸経営の一番の需要期に訪れる厄介な手続きだけに、少しでも早く準備を始めるためにも、基礎知識を確認しておきましょう。

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確定申告とは？

納税は国民の義務であり、大抵の収入には所得税がつきまといます。

サラリーマンの給与であれば、会社が源泉徴収を行い税務署に納税した上、年末調整が行われて申告は完了しますが、不動産の収入はオーナー本人が申告しなければ、どれだけ収入があっていくら納税すべきなのかが判りません。

そこで「確定申告」が必要になってきます。

給与所得以外の収入が一定額以上の場合、毎年１月１日から１２月３１日までの１年間の収入を計算し、税務署に申告する必要があるのです。

そして、その内容に従って納税手続きをします。

毎年２月１６日～３月１５日が確定申告期間となります。

手続きが遅れると「無申告加算税」や「延滞税」などがかかりますので、くれぐれもご注意下さい。

不動産投資は会社にバレる？

マイナンバー制度が始まり、確定申告書等にマイナンバーの記載が必要となりました。

サラリーマンであれば毎年年末調整の時期に、会社にもマイナンバーを知らせていると思います。

すると気になるのが、マイナンバー制度に伴う情報のやりとりです。

副業禁止規定で不動産賃貸業まで禁止しているところは少ないでしょうが、社内の立場などから会社に賃貸事業を知られたくないとお考えの方もいらっしゃるかと思います。

それでは、マイナンバー制度によって、確定申告の情報が会社に知られてしまうようなことはあるのでしょうか？

結論としては、マイナンバーのせいで会社に知られるということはありません。

しかし、マイナンバー以外の部分で会社が「副収入」の存在を把握している可能性があります。

実は会社には、給与所得と他の所得との合算金額にかかる住民税額の通知が届いており、その税額の多寡から副収入の存在を推測することが可能なのです。

住民税の徴収方法には、自分で納める「普通徴収」と給料から天引きしてもらう「特別徴収」の２種類があり、給与以外の収入の徴収方法は確定申告の際に自分で選択出来るようになっています。

どうしても会社に知られたくない場合は、前者の「普通徴収」を選ぶと良いでしょう。

賃貸経営はどこまでが必要経費となるのか？

まず、結論として、賃貸収入を得るために要した費用であれば、直接的、間接的を問わず必要経費として計上することが可能です。

例えば建物の修繕費、光熱費、保険料、ローンの利息、固定資産税、建物減価償却費などは直接的な費用、賃貸経営のセミナー参加費などは間接的な費用として必要経費にできます。

車のガソリン代などは物件や管理会社に出向いた時のものであれば必要経費ですが、プライベートで利用した部分は除く必要があります。

また、保険料などを複数年分一括で払った場合は、支払った年に全額を経費できるわけではなく、それぞれの年で１年分ずつ計上となります。

建物減価償却費も、建物取得費について同様な考えに基づいて計上する必要経費です。

※必要経費の勘定科目一覧については賃貸経営に確定申告は必要？収入と必要経費の勘定科目一覧と基礎知識をご覧下さい！

土地や建物を取得した場合の計上方法

建物取得費は、支払った年に費用計上できず、耐用年数に応じて建物減価償却費として計算し、それぞれの年の分だけ計上します。

また、取得時には様々な支出がありますが、そのすべてが取得費となる訳ではなく、経費としてその年に全額計上すべきものもあります。

個人と法人で取り扱いが違うものがあり、ここでは個人の例をいくつか挙げると、

・登録免許税

・不動産取得税

・司法書士報酬

・金銭消費貸借契約書＆売買契約書の印紙代

・仲介手数料

・固定資産税清算金

などは取得費となります。

取得費について、土地建物を合わせて購入した場合は土地と建物の代金に応じて案分し、土地の取得費、建物の取得費として別々に含めなければなりません。

不動産所得が赤字でも確定申告は必要？

所得には

・事業所得

・不動産所得

・利子所得

・配当所得

・給与所得

・雑所得

・譲渡所得

・一時所得

・山林所得

・退職所得

の１０種類の所得あります。

さらに、他の所得と合算して税率をかけ税額を計算する「総合課税」の所得と、他の所得と分離して税率をかけ税額計算をする「分離課税」の所得に分けられます。

細かいところは省きますが、不動産所得、給与所得は総合課税ですので、所得を合算して税額を求めます。

また、不動産所得は、赤字となる場合には他の所得と相殺する「損益通算」が可能な所得です。

万一、賃貸経営が赤字となってしまった場合は所得税を減らせますのでしっかり申告しましょう。

まとめ　早めの準備でスムーズな申告を

ご自分で申告される場合には分からないことも多々出てくるかと思いますが、国税庁のホームページで詳しい手引きが見られるほか、税務署の窓口でも相談に乗ってもらえます。

ただし、申告期間中は税務署も大忙しですから、申告の準備は早めに始め、スムーズに確定申告を終わらせるようにしましょう。

※不動産投資の確定申告の必要経費の勘定科目一覧については賃貸経営に確定申告は必要？収入と必要経費の勘定科目一覧と基礎知識をご覧下さい！