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転勤時の持ち家はどうするべき?状況に応じた4つの対処方法を解説

投稿日:2019年1月20日 更新日:

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せっかく念願のマイホームを手に入れたのに、急な転勤が決まってしまった・・と、お困りではありませんか?    このような状況を、対処する為の4つの方法を今回は解説していきます!

 

せっかく念願のマイホームを手に入れたのに、急な転勤が決まってしまった・・と、お困りではありませんか?

 

このような状況を、対処する為の4つの方法を今回は解説していきます!

 

 

こんにちは!ビジベース管理人の『キク』(@busi_base)です。

 

基本的に、転勤時の持ち家の対処方法としては、

 

・空家のまま管理する

・単身赴任をする

・賃貸に出す

・売却する

 

の4つの方法が考えられます。

 

それぞれのメリットとデメリットを比較して、あなたのご家庭にあう方法の参考になるようにまとめていきたいと思います。

 

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空き家のまま管理

 

「数年以内に確実に元のマイホームに戻ってくる」・「賃貸に出して見知らぬ人に家を汚されたくない」というような方にとっては「空き家のままにしておく」というのも一つの方法です。

 

なにより空き家にしておくことのメリットはいつでも都合の良いタイミングで、また住むことができるということです。

 

2~3年程度で転勤から戻ってくるのは確実だけど、明確な日付が決まっていないので具体的にいつ戻ってこれるか分からないといった方もいらっしゃるでしょう。

 

ただし、なにもメンテナンスをせずに空き家のままにしておくのは、実は一番建物が痛むスピードが早くなるという点には注意しましょう。

 

換気や給排水管に水を流さないという行為は、カビや木材の腐食、サビといった劣化を早めてしまいますので資産価値を落としてしまう結果となります。

 

また、一戸建ての場合は庭の草木なども生えっぱなしになってしまうので、虫が大量に発生したりなど、周りの家にも迷惑掛けてしまう可能性があります。

 

さらに、誰も住んでいないということが分かると空き巣や不法投棄、さらに一番危険な「放火」というような犯罪へのリスクも高めてしまう結果となります。

 

ですので、空き家の場合でも「管理」は非常に大事になってきます。

 

一般的には

 

・近隣に住んでいる親族に管理を頼む

・空き家管理のサービスを行っている会社を利用する

 

といった方法が考えられます。

 

ただし、住宅ローンが残っている場合は、毎月のローンの支払+転勤先の家賃+空き家管理サービス利用料+固定資産税、都市計画税とかなりの負担が掛かりますので、支払に余裕がないと厳しい方は多いかもしれません。

 

 

単身赴任

 

「妻が正社員なので引っ越すことが出来ない」・「子どもの学校などの生活環境を変えたくない」といった方にとっては単身赴任は有効な手段になります。

 

特に単身赴任はお子さまのことを考えて単身赴任を選択したという方が、非常に多いです。

 

そもそも、仲の良いお友達がたくさん出来たお子さまを転校させるのは可哀想ですし、それ以外にも受験など時期によっては大きな影響・ストレスを与えてしまうかもしれません。

 

また、単身赴任の場合は家族が持ち家に住んでいる状態ですので「住宅ローン控除」は引き続き利用できるという大きなメリットがあります。

 

しかし、単身赴任は特にお子さまが物心がつく小学生以下の場合に、大切な家族と触れ合えないというようなデメリットです。

 

大事な家族と何年もあまり会えずに、寂しく働くというのはお互いに辛い状況です。

 

また、帰省手当や家賃手当などが会社から支給されるとは思いますがそれでも、空き家の時と同様に住宅ローンと転勤先の賃貸の家賃の支払に加え、生活費も二世帯分発生しますので、負担がかなり大きくなってしまいます。

 

 

賃貸

 

「そのうち戻ってくる予定だけど、空き家にして家を傷めたくない」・「二重払いまたは二重の生活をする資金的に余裕がない」方におすすめなのがマイホームを賃貸に出すという方法です。

 

賃貸に出すことの最大のメリットは入居者が住んでいる限り家賃収入が入ってくることです。

 

住宅ローンの残債が残っている方にとっては、入居者がローンを払ってくれているような状態になりますし、ローンが無い方にとっては大きなプラスの収入になります。

 

また、実際に人が住むことで毎日の換気や給排水管の利用や掃除が行われますので、建物の寿命を延ばすことにも繋がります。

 

ただし、持ち家を賃貸に出すデメリットの一つとして「一度貸してしまうと自由に入居者を追い出すことができない」という点があります。

 

ですので、元の持ち家に再度住む予定のある場合は注意が必要です。

 

しかし、転勤の間の数年間だけ人に貸して、戻った時には空き家になっている「リロケーション」という方法があります。

 

一般的に貸主と借主との間で結ばれる普通借家契約とは違い「定期借家契約」を結ぶことによって、契約期間満了までに借主は原則退去しなければなりません。

 

この方法をとれば、入居者への立ち退き問題も解決することができ上手に活用すれば数年間の転勤の間、安定した家賃収入を得ることができます。

 

非常に都合のよいリロケーションですが、入居者にとっては期限付きでしか入居できないため、周りの同条件の「普通借家契約」を行う物件と比べ、家賃を低く設定しないと、入居が決まらないといった欠点があります。

 

また、賃貸に出す場合は

 

・住宅ローンの残債がある場合は毎月の返済

・不動産管理会社へ支払う管理手数料(通常転勤時は貸した持ち家の近くにいない為、依頼します。)

・固定資産税、都市計画税

・管理費、修繕積立金(マンションの場合)

・設備等が故障した際の修繕費用

・入居者が決まった場合の広告宣伝費

・賃貸人が入れ替わる時の原状回復費用(クリーニング等)

 

といった費用が一般的には掛かってきます。

 

さらに「住宅ローン控除」を受けることが出来ません。

 

また、すぐに入居者が決まらず何ヶ月も空室状態が続いてしまうという可能性も十分考えられますので、ある程度事前に収支のシュミレーションをしておくことが大切です。

 

毎月、貸して家賃収入が入ってきますので良い方法ですが、その代わり毎年確定申告が必要になりますので、他の方法と比べて手間という面では少々面倒かもしれません。

 

 

売却

 

「確実に長期間持ち家に帰ってくることが出来ない」方や「家の管理やメンテナンス等が面倒」という方によっては売却されるのがおすすめです。

 

売却の手続き自体は少し大変ですが、売却が終わってしまえばなにも心配事がなくなります。

 

賃貸に出して、定期的に設備の修善やクレーム等の連絡がきたり、確定申告が面倒で嫌だと感じる方もいらっしゃるでしょう。

 

ただ、通常は余程安く購入したか、売却時に不動産相場が大きく上昇していない限りは「売却損」が出ることは避けられません。

 

物件価格の値下がりの他に購入時と売却時の諸費用として別に10%前後の費用も掛かります。

 

ただ、築年数も経過していますし、売却損が出るのはよくあることです。

 

一番恐ろしいのは売却額よりローンの残債の方が多く、手出しで現金が必要になったり、「売るに売れない」場合もありますので、その際は別の方法を取らざるおえません。

 

また、他の方法とは違い、当然売却してしまうと二度住むことは出来なくなってしまいますので、慎重な判断が必要です。

 

 

まとめ ご家庭の状況を加味して最適な方法を!

 

転勤時の持ち家の4つの活用方法についてご紹介してきました。

 

ご覧頂いたとおり、どの方法にもメリット・デメリットがありますので、これが正解という唯一無二の方法があるわけではありません。

 

しかし、

 

・転勤の期間

・お子さまの人数や年齢

・配偶者のお仕事

・賃貸に出した場合の賃料、売却した場合の売却額

・手元の資金や世帯収入

 

など様々な面から検討すれば自ずと選択肢は絞られてくると思います。

 

ご家族それぞれの意見・考えもありますので、是非一度じっくりみなさんでこの記事を参考にしながら話し合ってみてください!

 

※ご自宅の相場をインターネット調べる方法については不動産の価格や相場を自宅のインターネット上で簡単に調べる方法とは?をご覧ください!

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  • この記事を書いた人

キク

東京都在住の20代後半男性です。 会社の代表取締役として不動産賃貸業(投資)と「ビジベース」を運営しています。 元不動産仲介営業マン。楽しく発信していきたいと思います。

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