特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除制度の適用要件まとめ

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マイホームを売却した時に、損失が出てしまった場合に所得税を還付してもらえる制度を知っておきましょう！

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

先日はマイホームの「買換え」の際に売却損が出た場合の損益通算制度の概要や適用要件についてお話させていただきました。

※詳しくは居住用財産の買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除制度の適用要件ご覧下さい！

そこで今回はもう１つの、買い替えをしなくても不動産を譲渡して損失が生じた場合の税金の取り扱いと適用要件について見ていきましょう。

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特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除

この特例は、住宅ローンが残っているマイホームをローン残高より低い価額で売却して譲渡損失が生じたときに、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる制度です。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後３年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

この特例の特徴は、売却したマイホームの譲渡価額を超える住宅ローンが残っていることが必要ですが、新たなマイホーム（買換資産）を取得する必要はありませんので、賃貸住宅に住む場合や親と同居する場合にも使えます。

適用要件

１．譲渡資産はマイホームに限る

・現在、主として住んでいる自宅

・以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売却する

・家屋を取壊した場合は、上記の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結する。

・転勤等で単身赴任の場合は、配偶者等が居住している家屋

２．売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合に以下の制度の適用を受けていない。

・「３０００万円の特別控除」

・「１０年超所有の軽減税率の特例」

・「特定居住用財産の買換え特例」

・「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」

・「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」

３．売った年の１月１日において旧自宅の所有期間が５年以上で、日本国内にあるもの

４．譲渡したマイホームの売買契約の前日において、そのマイホームに係る期間１０年以上の住宅ローン残高があること。

５．マイホームの譲渡価額が④の住宅ローン残高を下回っていること。

６．マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など特別な間柄でないこと。

※この特例は合計所得金額が３０００万円を超える年などに控除ができない場合がありますので、注意が必要です。

まとめ　売却損が出てもダメージを軽減出来る！

不動産デフレの中では、自宅を売却しても譲渡損失が生じてしまうため、自宅の売却や買換えをあきらめている人も多いと思います。

しかし、今回ご紹介した特例を利用すれば、自宅を売却して譲渡損失が生じた場合には、所得税を軽減することができますので、上手に活用すれば発生した譲渡損失を大きく軽減することが可能となります。

税理士などの専門家にも相談しながら、上手に所得税の節税を図りましょう。