賃貸中（オーナーチェンジ）不動産売却のメリット・デメリットを解説

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「現在賃貸中の不動産があるんだけど売却出来るの？」といった質問を受けることがありますが、問題なく売却することは可能です。

しかし、本当にそのまま売却するべきかはメリット・デメリットを把握する必要があります。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

「賃貸中の分譲マンションを売却して資産整理したい」・「転勤がきっかけで自宅を貸したが、転勤先の環境で永住することに決めたから売却を検討している」など様々な事情により、賃貸中の不動産を売却するケースがあります。

このような入居者がいる状態で売買が行われる不動産を「オーナーチェンジ物件」と言います。

ですので、空室で誰も入居者がいない状態の不動産は、いくら投資用と思い所有していたとしても「オーナーチェンジ物件」とは呼びません。

今回は通常の空室や売主居住中の物件と比べて、賃貸中の不動産を売却する場合のメリット・デメリットをまとめてみました。

※不動産売却時の媒介契約については不動産売却の媒介契約３種類の違いやメリット・デメリットまとめをご覧下さい！

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賃貸中（オーナーチェンジ）で売却するメリット

賃貸中のまま売却することのメリットとして、すぐにでも売却活動を開始出来る点があげられます。

「入居者の了承を取らなくてよいの？」と疑問に思う方がいらっしゃいますが、オーナーチェンジ物件の場合は入居者の許可や同意などを得る必要はありません。

名義が変わるだけですので、賃貸契約もそのまま次の購入者へ引き継がれます。

リフォーム等も原則行う必要がない（基本的に出来ない）ので売却価格だけを考えればいいので本当に簡単です。

また、次に購入する買主にとっては、入居者がいる状態で引き渡される為、「購入してすぐに家賃収入が発生する・入居者募集やリフォームの費用が必要ない」というメリットがありますので、プラスに考える投資家もいます。

賃貸中（オーナーチェンジ）で売却するデメリット

一方賃貸中のまま売却するデメリットとしては、まず空き家（空室）の物件と比べると売却価格が下がる可能性が高いという点が考えられます

居住用の不動産は「住むため」に購入しますので、過去に取引された近隣の似たような居住用の物件で比較する「取引事例比較法」を利用して査定します。

しかし、賃貸中の物件は「収益物件」（投資用物件）となりますので、購入する方は基本「投資家」です。

ですので「いくら儲かるのか？」という点が購入の判断材料になりますので、将来的な収益の予測に基づいて算定する「収益還元法」を利用して査定することが多いです。

所有している不動産のエリアや間取りなどによっても異なりますが、通常「収益還元法」を用いた場合、居住用（空室、売主居住中など）の物件と比べると安くなる傾向にあります。

また、売却価格を間違えると売却完了まで長期化する可能性があります。

居住用の物件の場合、様々な理由によって早期に購入したい方がいますし、不動産を探している方の多くが自分が住むために探しています。

一方賃貸中物件の場合は購入者は「投資家」に限定され、相場と比べて「儲かるか？」という点のみを基準としているため、良くも悪くも売却価格次第になることが多いです。

まとめ　メリットとデメリットを検討して判断を

賃貸中で売却する場合のメリットとデメリットを把握しつつ、検討している間に入居者が退去して空室になる可能性もあります。

一度賃貸中の場合、空室の場合とで売却額の目星はつけておきましょう。

その上で、空室になるまで待つか、賃貸中のまま売却するべきかの判断をするのが得策です。

※不動産売却時の媒介契約については不動産売却の媒介契約３種類の違いやメリット・デメリットまとめをご覧下さい！