譲渡所得税とは？不動産売却時の税金・計算方法・特例を解説します。

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所有する自宅や収益物件の不動産を売却して、利益が出た時に掛かる税金が「譲渡所得税」です。

所有期間によっても税率が大きく変わってきますのでしっかりと内容を勉強していきましょう。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

不動産は高く売れると、利益の額がものすごく大きなりますので、「税金の額」も大きくなってしまいます。

ですので税金について、しっかりと事前に勉強して売却前に計画を練ることが大切です。

今回は売却時に掛かる大きな税金「譲渡所得税」について基本的な知識から計算方法と簡単に特例のご紹介なんかもしていきたいと思います。

※特定居住用財産の買換え特例については特定居住用財産の買換え特例とは？繰延制度の概要と適用要件まとめをご覧下さい！

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譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは不動産の売却（譲渡）よって生じた利益（所得）に掛かる税金のことを言います。

この税金は利益が出た年の翌年２月１６日～３月１５日の間に、確定申告をして、同期間内に納税する必要があります。

利益が発生した場合に掛かる税金ですので、売却損が発生する場合は課税されません。

また、所得税には総合課税と分離課税の２種類があります。

譲渡所得税は他の給与所得や事業所得とは合算せず分離課税で計算されます。（損益通算は出来ず、他の所得の金額等も関係ありません。）

譲渡所得（税額）の計算方法

まずは譲渡所得の計算方法についてですが、以下の式で計算することになります。

譲渡所得=売却価格－（取得費＋譲渡費用）

上記の式の内、「取得費」とは売却した不動産を取得した時の費用のことを指し、以下の２パターン

① 不動産の土地建物取得代金、リフォーム代金や購入時諸費用（登記費用や仲介手数料など）の合計から建物の所有期間中の減価償却費を差し引いた金額

② 売却価格×５%

の内大きい金額を利用します。

また、①の取得費が分からない場合は②の金額を使うことになります。

「譲渡費用」とは売却するために掛かった諸費用ことを言い、以下のようなものが該当します。

・登記費用

・仲介手数料

・売買契約書の印紙代

・測量費用

・名義書換料

・取り壊し費用

・アパート、マンションなど貸家を売却する為に入居者に支払った立退料

そして最後に、

税額=譲渡所得×税率（所得税・住民税）

の計算式で該当の税率を掛ければ譲渡所得税の税額を求めることができます。

譲渡税率

先ほどの計算式に出てくる譲渡所得税の税率についてですが、不動産の所有期間によって税率が変わってくることが大きな特徴です。

税率ですが売却した年の１月１日において所有期間が

・５年以下であれば「短期譲渡所得」となり所得税３０%＋住民税９%

・５年を超えれば「長期譲渡所得」となり所得税１５%＋住民税５%

となり、さらに平成２５年から平成４９年まで復興特別所得税として

・５年以下であれば「短期譲渡所得」となり復興特別所得税0.63%

・５年を超えれば「長期譲渡所得」となり復興特別所得税0.315%

が加算されます。

譲渡所得税を節税するための特例

ここまで基本的な計算方法を解説してきましたが、さらに特例を活用することにより、譲渡所得税を安くすることができます。

居住用財産の３０００万円の特別控除

あまり難しい条件がなく、「自宅」を売却をした際に譲渡所得から３０００万円の控除を受けられる制度です。

所有期間が１０年を超える場合の軽減税率の特例

「自宅」の所有期間が１０年を超えた場合に税率の軽減を受けることができる制度です。

所有期間10年を超えた場合かつ課税譲渡所得6,000万円以下の部分に対して、14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)の税率の適用を受けることができます。

さらに嬉しいポイントとして先述の「居住用財産の３０００万円の特別控除」と併用して利用することができます。

特定居住用財産の買換え特例

自宅の所有期間・居住期間が１０年以上で自宅を買い換える時に受けられる特例です。

売却した価格よりも高い住宅を購入した場合、課税を次回売却時まで繰り延べることができます。

※適用要件等内容が少し細かいので、詳しくは特定居住用財産の買換え特例とは？繰延制度の概要と適用要件まとめをご覧下さい！

まとめ　売却前に事前の計画を

不動産の譲渡所得税に解説してきましたが、売却の際に掛かる税金について知っていれば、事前に計画出来るので安心です。

また、具体的に売却を検討される時は譲渡所得税だけでなく、様々な特例などを受けれる場合が多いので、事前に税理士などの専門家と相談することも大切になってきます。