不動産投資の1棟目が重要な理由とは？購入の際のポイントや注意点

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これから不動産投資を始めようと考えた時に、どんな物件を最初に購入出来るのかワクワクしますよね。

しかし、不動産投資ではその最初の1棟目がなにより重要になります。

こんにちは！ビジベース管理人の『キク』（@busi_base）です。

賃貸経営では安定した家賃収入を得ることが出来れば、資産形成や老後の生活資金の足しなど様々なメリットがあります。

しかし、最初の1棟目を失敗すると長期間に渡って取り返しのつかない事態となることがあります。

今回は1棟目購入が重要な理由と購入のポイントや注意点などをご紹介していきます。

※オーナーチェンジ物件購入時の賃貸借契約書のポイントについてはオーナーチェンジ物件購入時の賃貸借契約書チェックポイント・注意点をご覧下さい！

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不動産投資は1棟目が重要

不動産投資の実績が無いのにも関わらず、人によっては1棟目は比較的簡単、好条件で購入できる場合が多くあります。

それは「実績が無い=他の不動産投資ローンを抱えていない」からで、銀行としては不動産の担保と合わせて給与収入もあれば多少賃貸経営に難があっても返済出来るだろうと考えるからです。

しかし、簡単に購入出来るからと1棟目を安易に購入としてしまうと「2棟目以降の購入に大きく影響してしまいます」

１棟目購入時点では、不動産投資は行っていませんのでおそらく住宅ローン以外に大きな借り入れをしている方は少ないかと思います。

しかし、１棟目を借入を行ってアパート・マンション等を購入した場合その時点で、銀行からは「不動産賃貸業を行う事業者」として見られることになります。

よって２棟目以降の借入からは経営・運営能力や資産状況をみて融資の判断をされる比重が大きくなります。

ですので、どんどん規模を拡大していきたいと考える場合は１棟目の購入は重要になります。

キャッシュフローがプラスであること

みなさんもイメージが湧くかと思いますが、赤字が出ている物件は金融機関からの見方がマイナスとなってしまいますので次の借入に大きく影響を及ぼします。

ですので1棟目は特に収支が「黒字」となっていることが大切になります。

必要経費や毎月の返済額を計算し、赤字にならないにようにシミュレーションしておきましょう。

赤字を避けるためには低い金利で借りる、自己資金を多く投入するなどが考えられますが、その中でも自身で毎月の返済額をコントロールすることができるのが「借入期間」です。

早く借り入れを減らす為に、借入期間を短くすることは利息を抑えることにも繋がりますが、キャッシュフローが出にくくなり、少しの空室で収支が赤字になりやすくなります。

収支のバランスを見つつ、なるべく長期の借入期間を設定することがおすすめです。

担保評価の高い物件を選ぶ

銀行は返済が滞ると担保に取っていた不動産を売却して資金を回収します。

このいざという時に安全に資金回収が出来るよう、担保に取る不動産を評価することを担保評価と言い、銀行は融資の際に不動産の担保評価を重要視します。

1棟目に担保評価の低い物件を購入してしまうと債務超過の幅が大きくなり、銀行から見ると安全とは言えない為、融資に消極的となります。

それを避けるためには銀行の担保の評価方法を把握しておくことが大切です。

担保評価の方法としては主に事業の収益性からみた「収益還元法」（収益価格）と、土地・建物の現在価値を調べて合計する「原価法」（積算価格）があります。

銀行にもよりますが、一般的に資産規模を拡大していくために重要となるのは「原価法」（積算価格）です。

特に経年で減価償却しない土地の評価額が多くの割合を占めているかを重視しましょう。

※原価法（積算価格）については不動産投資の積算価格とは？原価法を元にした評価・計算方法も解説をご覧下さい！

まとめ　まずは1棟目で確実な実績を

1棟目で確実な実績を積んでいくことによって、2棟目以降の購入や融資をとても受けやすくすることができます。

さらにキャシュフローも出て手元に現金も溜まっていき、担保評価も高い状態は安心感もあることでしょう。

しっかりと実績を積み重ね、不動産投資を拡大出来るよう頑張って下さい！

※オーナーチェンジ物件購入時の賃貸借契約書のポイントについてはオーナーチェンジ物件購入時の賃貸借契約書チェックポイント・注意点をご覧下さい！